7月真实销售继续回落，或跟近期按揭额度偏紧及疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势但幅度偏缓，全年或有10%左右增长。7月单月销售额较19年同期年化复合增长4.1%，高位回落，这或跟近期按揭额度偏紧和疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势，但在降准补充流动性后，下降幅度或偏缓，全年看或保持10%左右增长。行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。

7月房地产投资较19年同期年化复合增长6.4%，高位小幅回落，预计下半年或继续平缓回落，但仍较为强势，结构上建安投资持续高位而拿地费用有所回落；

7月新开工较19年同期年化复合增速为-6.5%，再次转负，主因或是受疫情反复叠加极端天气等影响，整体来看，预计下半年或好于上半年；7月竣工有所回落但仍相对不错，看好今明年竣工大年。7月竣工较19年同期复合增速高位回落但仍相对不错（+4.0%），再次强调复工强劲带动年后施工面积持续高增，对后续竣工继续修复行成强力支撑，去年因疫情被压制的竣工或在21年得到释放，判断21年或是竣工大年且将延续到22年；同时关注老旧小区改造，或为竣工复苏周期之外的第二beta，持续利好房地产产业链。Q7月资金来源较19年同期年化复合增长4.1%，继续回落，结构上自筹资金表现最好且7月有所回升，销售回款受销售回落影响表现相对一般；目前行业资金链仍相对安全，暂未观测到新房价格大幅回撤的领先信号出现，但部分区域出现2019年的新房价格上涨和二手房价格回落的收敛特点。

行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。推荐"造血能力"强的高质量周转公司【万科A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的管理红利公司【金地集团】；精选上一轮周期后现金流结构改善的【中南建设】

【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城A】等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。

风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。