第七次人口普查数据显示，我国流动人口已达3.76亿，较第六次人口普查增长69.73%。在北上广深，租房人口占常住人口比例已达40%以上。

如何解决流动人口的住房问题，成为从中央到地方的重要议题。目前，在政策层面，租赁已成为“十四五”期间房地产发展重点方向，规划纲要指出，要探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

其中，保障性租赁住房成为今年政策的着力点。7月以来，国务院通过一系列政策引导，强调加强保障性租赁住房供给。按照相关要求，保障性租赁住房建设时间表已经明确，今年10月底前，各城市政府要确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，制定年度建设计划，并向社会公布。

与此同时，今年土地供应“两集中”政策发布以来，重点发展租赁住房的城市从8个增加至超22城，租赁用地显著增加，自持成交建筑面积远超前三年全年水平，配建已成为常态。

增加租赁住房供应

从2016年开始，不少城市在宅地供应端亦加强了租赁用地供给力度。

出租收益率过低一直都是困扰住房租赁市场的难题，其中，土地获取成本高是重要原因。对此，2017年8月21日，原国土资源部和住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，正式启动了首批13个城市试点，后扩充至18城。目前累计推出了超过150个试点项目地块，今年北京、上海已分别有集体建设用地建设租赁住房项目(以下简称“集租房项目”)入市。

早期的集体建设用地建设租赁住房试点中，参与方多为国有企业，一位开发商人士告诉《中国经营报》记者，集租房项目收益率低，甚至无法覆盖利息，回报周期太长，且土地无法做抵押贷款，房企一般参与积极性并不高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，集体土地建设租赁住房仍面临很多现实难题，其中最主要的就是产权登记和规划报建问题。他介绍，集租房项目的土地用途应登记为“城镇住宅用地(集体租赁住房)”，但不动产登记系统对于集体建设用地使用权没有这一登记类型。另外，在规划报建时，集体土地权属人与实际建设主体分离，大大增加了双方的沟通协调时间和成本。

他指出，此前的集租房试点在不同城市间成效各异。对于珠三角城市，无论是上世纪八九十年代改革开放过程中，还是近年来的“三旧改造”，集体土地已分享了市场化的红利。另外，近些年区域房地产市场火热，村集体和村民对于集体土地收益普遍预期值较高，对集租房试点兴致不高。

李宇嘉认为，在人口净流入量大的一线城市，以及近几年扩张较快的城市，由于农村集体土地基本都在市区外围，通勤并不方便，用于建租赁住房的必要性较低。“因此试点需要一城一策，这是很有必要的。”李宇嘉表示。

但另一方面，贝壳研究院高级分析师黄卉指出，集体土地租赁住房也在不断完善运行机制、迭代产品设计，逐步缓解了住房租赁供需矛盾，增加租赁住房的供给，提升租赁品质。随着租赁住房多元化体系建设，集体土地租赁住房将更多地发挥保障性功能。

以北京为例，北京“十四五”规划纲要提出，针对中低收入家庭自住需求，大力筹集建设各类租赁住房，提高公共租赁住房备案家庭保障率，新增供应套数占比不低于40%。新增集体土地租赁住房等政策性租赁住房供地占比不低于供应总量的15%。比如西红门镇政府、建信住房(北京)与乐乎公寓集团三方合作的项目“创业之家”，包括两栋集体宿舍和一栋白领住房，租赁住房共计440套，并配套建设1510平方米的商业服务设施，解决了附近城市蓝领、应届毕业大学生和双创人员的租赁问题。

除了集体用地建设租赁住房外，从2016年开始，不少城市在宅地供应端亦加强了租赁用地供给力度，“只租不售”成重点城市供地新趋势。其中，北京自2016年10月起，采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应住宅用地，自持部分即主要作租赁使用。

今年以来，重点城市供应端的租赁用地供给明显增加。土地“两集中”政策明确重点22城租赁住房用地一般不小于10%，其中北京、厦门和深圳三城明确2021年供应比例突破20%，北京更是接近40%。

据克而瑞统计，在22个重点城市首轮集中供地中，以竞自持租赁住房面积为主，占比达47%;其次为配建租赁住房和配建公租房面积，占比分别为32%和7%;纯租赁用地占比较少，共有12幅纯租赁用地或人才公寓租赁用地，合计总建面55.62万平方米。其中，涉租赁地块数量达247宗，总成交建面高达394.41万平方米，预计未来可提供约65735套租赁住房。

在存量改造方面，今年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。

实际上，此前深圳、济南等城市已有政策，允许既有商业和办公用房改建为租赁住房。黄卉指出，“对于‘非改租’，国家此前也一直在倡导，此前‘非改租’主要面临缺乏流程指导、改造成本及难度较大、改造后收益率低等问题。未来需要解决包括项目的获取、改造标准适用