01专题思考

怎样落实租赁住房保障?

近期国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》)，进一步完善我国的保障性住房体系，并给予多方面的政策支持，那么，该意见带来哪些变化?又会产生怎样的影响?本报告对此进行分析。

我国对房地产过往的几轮调控多数作用在需求端，但实际的调控效果并不理想。持续的城镇化以及人口集中的趋势带来刚需的不断增长，而土地和商品房供给有限。限购限贷等政策只会推迟购房需求，在后续地产政策边际放松时，抑制的需求仍将集中爆发，推动房价上涨。

而在房住不炒的基调下，政策指出要建立稳定房地产市场的长效机制，供给端的作用也不容忽视。2020年12月，中央经济工作会议就已提及地产要重视供应保障，强调要“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策”。保障性住房是房地产长效机制重要的组成部分，保障性住房体制的完善将一定程度平抑部分城市的房价上涨。

城镇化进程中，公共租赁住房重要性凸显。1998年后，中国的住房保障事业在改革中不断发展。最初的政策主要侧重在对廉租房的初步探索，同时关注经济适用房，聚焦解决低收入家庭的住房问题。公共租赁住房相关政策的出台时间相对较晚，2010年国务院出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，加快公共租赁房建设，旨在解决城镇化过程中困难家庭的住房问题，公租房开始加入住房保障体系。从2013年开始，公共租赁住房建设节奏加快，政策的侧重点也从管理制度向补贴政策、公私合作的方向转移和完善。目前我国已逐步形成了廉租住房、经济适用房、住房公积金、公共租赁住房、限价房等多种形式的住房保障体系。在城镇化不断深化的当下，公共租赁住房的重要性日益凸显，《意见》的发布正当其时。

完善土地支持政策，多渠道供应土地。《意见》明确“主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设”，其中存量包括集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋。这将进一步保障城市的土地供给并有利于存量土地实现流通。

引导社会主体多方参与。发达国家保障性住房的供给主体呈现多元化格局，以美国为例，联邦政府、企业以及一些非盈利组织共同参与到保障性住房的建设，政府为参与的企业提供税金信用证来减轻税负，旨在激励更多的社会主体参与。而我国的保障性住房建设此前政府主导性较强，因此各地区的保障性住房建设过度依赖地方政府的投融资，导致建设资金缺口较大。《意见》引导多主体投资，推动保障性住房供应主体从政府为主向政府、企业和社会力量多方参与转变，社会资本的有效参与有望提高保障性住房的供给效率。加强资金支持，纳入REITS试点。保障性住房常常由于资金问题导致沦为“半拉子工程”。本次《意见》支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，房地产信贷管理差别化对待，加强了保障性租赁住房资金筹措的支持力度。同时，《意见》还在资金退出端给予了支持，《意见》支持企业发行金融债券、公司类信用债，并可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券等直接融资工具，支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设，发改委的文件也明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

流动人口规模加大。根据全国第七次人口普查的结果，截至2020年，流动人口和人户分离人口分别达到3.76亿人、4.93亿人，较2010年人口普查时分别增长了70%、193%。人口城镇化程度和区域聚集趋势不断深化。大规模的人口流动为流入地城市带来了劳动力和消费潜力，同时也带来持续增长的住房需求。大城市务工人员、青年人等人群的住房困难问题日益凸显，导致我国目前的住房问题主要表现为结构性供给不足。

稳步落实住房保障，人口集中趋势加强。全国第七次人口普查数据显示，常住人口流入的城市大部分集中在东部沿海地区，变动率最高的省份为浙江和广东，人口数量较2019年分别增长了10.4%和9.4%，而部分北方省份人口呈现流出的态势，指向人口净流入的省份多为经济发达地区。本次《意见》明确针对“人口净流入的大城市”，随着保障性住房租赁政策的落地，将弱化大城市高房价对人口的挤出效应，人口集中趋势或将进一步强化。

02疫情

Delta变种病毒加剧多国疫情

受Delta变种病毒继续扩散的影响，上周全球新增确诊病例与新增死亡病例继续上升。上周全球新增确诊与死亡病例数录得约332.9万与5.5万，上周新增确诊较前一周上升14.16%、死亡病例上升0.86%;全球每日新增病例数最多的三个国家分别为印度尼西亚(5.4万)、英国(5.2万)和巴西(4.6万)，其中印度尼西亚和英国新增病例出现明显增长。相较于其他病毒变种，Delta病毒传染性更强。根据OurWorldinData发布的最新数据，Delta病毒变种近期是英国、印度尼西亚、印度、美国和德国新冠感染的主要毒株。

从日均疫苗接种量上来看，上周印度疫苗接种量稳中有升，欧盟、巴西保持稳定，美国疫苗接种量稳中有进。上周欧盟、巴西疫苗接种步伐基本保持稳定，但英国、德国疫苗注