投资高位回落，开工偏弱，施工强劲，竣工放量。

1-6月开发投资同比+15.0%，较前值-3.3pct；1-6月新开工面积同比+3.8%，较前值-3.1pct；1-6月竣工同比+25.7%，较前值+9.2pct；1-6月施工同比+10.2%，较前值+0.1pct。土地购置面积同比-11.8%，较前值-4.3pct；1-6月的土地成交款同比-5.7%，较前值+14.8pct。6月单月投资同比+6%，较上月-4pct，涨幅收窄主要源于开工较弱拖累。新开工同比-4%，已连续3个月负增长，主要源于融资新规、贷款新规和集中推地政策对房企融资、拿地均形成一定制约，并且近期按揭额度收紧加剧了房企销售回款端的资金制约；竣工同比+66.5%，较上月+56.4pct，呈现放量增长，显示出融资新规下房企通过加快结转增厚净资产的降杠杆诉求较强，我们继续维持后续竣工趋势性向好的判断。中短期看，融资和贷款新规下房企拿地、开工必然将受到一定程度拖累，但另一方面基于行业库存较低，房企补库存需求仍强，并且在手库存仍有释放空间，我们对于后续开竣工依然保持相对积极的观点。

销售增速继续放缓，源于房贷额度紧张影响。

1-6月销售面积同比+27.7%，较前值-8.6pct；1-6月销售金额同比+38.9%，较前值-13.5pct；1-6月销售均价同比+8.8%，较前值-3.1pct；1-6月销售增速继续收窄，单月来看，6月销售面积和销售金额分别同比+7%、+9%，分别较上月-2pct、-9pct，同比涨幅继续收窄，主要源于近期房贷额度紧张对销售有所拖累。分区域看，东部区域销售增速回落较快，中部区域仍保持两位数增长，且涨幅略有扩大，西部和东北区域连续三个月保持个位数增长。展望全年，考虑到：1）融资新规下房企积极推盘促回款改善报表意愿较强；2）经济持续向好推动销售市场景气度延续；3）贷款新规下按揭额度收紧对需求产生负面影响；4）大周期角度行业已经处于需求周期顶部区域；综合之下，预计2021年销售或将稳中略降。

资金来源有所趋紧，源于高基数以及开发和按揭贷款收紧。

1-6月，资金来源同比增长23.5%，较前值-6.4pct。分结构来看，国内贷款同比-2.4%，较前值-4.0pct；自筹资金同比+11.9%，较前值-0.9pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+23.9%，较前值-8.1pct；定金及预收账款同比+49.7%，较前值-13.3pct。受房地产贷款集中管理下近期贷款额度紧张、以及去年5月开始基数逐渐走高综合影响，6月单月资金来源同比+4%，较上月大幅收窄10pct。

考虑到去年疫情恢复期融资较为宽松，剔除疫情影响，6月资金来源分别较20、20、19年同期+4%、+18%。分细看，6月国内贷款较20、19年分别-16%、+1%，显示出贷款集中管理下开发贷融资持续收紧；自筹资金分别+9%、+16%，源于受全球融资环境整体宽松影响，其他融资渠道仍有一定空间。定金及预收款较20、19年分别+13%、+30%，个人按揭贷款分别-3%、+16%，同比涨幅大幅收窄，除了源于基数走高之外，6月以来房贷额度紧张的影响也开始显现。

投资建议：投资回落、销售放缓，竣工强劲，重申“推荐”评级。

我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金地集团、金科股份、万科A、保利地产、中南建设、阳光城；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行。