在内外收紧的融资环境下，房企高负债风险无疑被放大。这也正是当前金融部门需要防控的“灰犀牛”式金融风险。

2020年8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行联合召开重点房地产企业座谈会并提出针对房地产企业资金监测和融资管理规则的“三道红线”政策，掀起了房地产企业降负债大潮，也制约了房企整体发债增速。

为减少自身触及红线数量，房企纷纷调整债务结构，通过增加应付账款票据、增加少数股东权益或将房地产开发项目移至表外等方式优化杠杆指标。从2020年度财报看，上市房企的有息债务规模同比增速已降至4.8%，明显趋缓。同时，房企的无息流动负债(此处用“扣除合同负债后的无息流动负债”的口径，因为合同负债也就是购房者的购房预付款是不需要偿还的)规模却出现大幅增长，截至2020年度，上市房企(包含内地赴港上市房地产企业)的无息流动负债规模达10万亿元，同比增长26.6%。

房企无息流动负债的增速和规模均远高于有息负债，主要原因在于近年受政策调控影响，房企外部融资渠道持续收紧，融资成本高企，加上当前迎来偿债高峰期，流动资金紧张加剧;为对冲外部融资压力，包括龙头房企在内多达60家上市房企利用经营性融资满足自身发展需求。

经营性融资通常体现在应付账款及应付票据中，由于应付账款及票据主要计入无息负债科目，并不计入房企的有息负债，成为房企的“隐形债务”，导致其整体偿债能力可能被高估。

一旦融资渠道收紧，加上持续的楼市调控导致房企销售回款放缓，可能导致部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企出现现金流断裂的风险，甚至引发房企与金融机构、债券市场的交叉违约，进而产生更大的金融风险。

此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度。这些未能统计在案的隐形负债，其风险可能通过信托、资管计划等非银渠道传导至金融体系。

值得警惕的是，今年以来，已有房企迫于资金压力出现债务逾期。比如泰禾集团，截至今年6月，累计违约债务高达431.55亿元，华夏幸福发生债务逾期本息累计高达669.9亿元。因债务违约导致两家公司股票出现大跌，股价较2018年历史高位跌幅达80%。华夏幸福债务违约还殃及为其提供融资的股东中国平安，中国平安在2020年报中对华夏幸福计提减值182亿元。

因此，在当下严控有息负债增速背景下，还需注意房企的经营性负债，特别是应付账款及票据的显著增加，意味着对建筑工程企业、建筑材料供应商、装修材料供应商等上游企业账期的拉长，进而形成更多的产业链负债，如产生坏账，将拖累上游企业乃至于范围更广的建筑工人。房企须更加真实、稳妥地降负债、降杠杆，而非通过调整负债结构的方式转移风险给产业链上游。