优惠政策夯实长租发展新起点

2021年6月18日李克强总理主持召开国务院常务会议，提出：1、增加低租金的小户型保障性租赁住房供给；2、支持大城市集体经营建设用地等建设或改建为保障性租赁住房；3、给予房东和住房租赁企业增值税和房产税优惠。我们认为随着制度完善、强化监管、税收优惠、租购同权、REITs等金融支持、土地拍卖竞自持等行业发展机制的完善，租赁市场有望迎来新一轮规范发展期，加速行业供给侧改革。

租赁市场承担缓解大中城市住房矛盾重任

2020年超40家长租企业陷入经营纠纷或资金链断裂（贝壳研究院统计），开发商系同步放缓长租业务扩张步伐。与此同时人口加速向经济发达的东部地区聚集（七普东部人口占比较六普提升2.15pct；七普人户分离4.93亿人，其中流动人口3.76亿），政府工作等多次表态支持租赁市场建设，租赁市场再次承担起缓解大城市住房矛盾的重任。我们认为随着制度完善、强化监管、税收优惠、租购同权、REITs等金融支持、土地拍卖竞自持等行业发展机制的完善，租赁市场有望迎来新一轮规范发展期。

多元化盘活存量，低成本房源激发参与主体积极性租售比过低（中原：2021年5月一线城市租金回报率均值1.31%）为制约长足公寓重资产模式发展的首要因素，需求层面租金敏感度较高又限制价格弹性，因此土地和房源成本成为激活市场力量参与意愿的关键。此次会议再次提出拓展租赁土地供给，包括集体经营性建设用地、企业事单位自有土地、闲置商业办工、厂房等的改建，我们认为成本端的改善将完善长租商业模型，加速实现“增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给”的政策目标。

税收优惠升级，推动行业盈利空间改善

2016年国务院发文支持个人出租住房的增值税和所得税优惠，此次会议进一步明确住房租赁企业的增值税（5%减按1.5%）和房产税优惠（12%减按4%）。据贝壳研究院统计，截至2021年3月，24个中央支持租赁市场的试点城市中已有11个出台类似的税收优惠政策，其中深圳、南京等4城采用综合征收方式，且深圳2023年前综合征收税率为0%，其余城市同样降低了增值税、个税以及房产税的税率。我们认为税收力度的加大在改善参与主体的盈利空间的同时也能提升房源出租和备案意愿，加速盘活存量市场。

租赁市场有望迎来新一轮规范发展，关注前瞻布局房企和优质中介服务商我们认为随着制度完善、强化监管、税收优惠、租购同权、REITs等金融支持、土地拍卖竞自持等行业发展机制的完善，租赁市场有望迎来新一轮规范发展期。重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域尤其是长租领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等。

风险提示：疫情发展不确定性；优惠政策不及预期；市场参与主体意愿不足。