报告摘要：

板块恢复热度：上周东北地产H股物业指数收于9934.45点，累计上涨3.36%；同期恒生指数累计下跌0.26%，恒生综指累计下跌0.21%；上周东北地产物业A股指数收于1727.89点，累计上涨0.92%，同期沪深300下跌1.09%，上证综指下跌0.06%。上周涨幅前三物管公司分别为金融街物业（+16.67%）、奥园健康（+16.52%）、时时服务（+14.75%）。

上周，绿城服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、合景悠活、建业新生活、时代邻里、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，金科服务增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/金科服务/宝龙商业/新城悦服务/建业新生活/彩生活/时代邻里/合景悠活的港股通持股比例分别为

46.57%/13.63%/10.65%/9.19%/8.74%/8.53%/7.26%/5.67%/5.09%/4.15%/3.90%/3.52%。其中，金科服务周内获最多增持（+0.63%）。

公司动态：融创服务与母公司融创中国订立物业租赁和房修服务框架协议，期限为6月11日至2023年底。

行业新闻：珠海市正式施行《珠海经济特区生活垃圾分类管理条例》，条例规定珠海市、区人民政府应建立生活垃圾源头减量和分类激励机制，对物业企业等分类投放管理负责人采用以奖代补方式给予支持。

周内专题探讨：养老地产服务的模式探讨。当前的养老地产模式主要分为养老社区、老年公寓、养老驿站三种类型，分别为社区+机构养老、机构养老、居家+社区养老模式；养老社区、老年公寓为重资产开发租赁运营模式，养老驿站为入驻社区的轻资产服务模式；养老驿站作为物业公司独立适用的类型，由于非全托的场景匹配、独立老人的支付能力受限、轻资产管理服务具备输出空间三方面原因，拥有较大的竞争优势。

投资建议：考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展，我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。

风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期