投资高位运行，开竣工偏弱，土地成交溢价率上行。

1-4月开发投资同比+21.6%，较前值-4.0pct；1-4月新开工面积同比+12.8%，较前值-15.4pct；1-4月竣工同比+17.9%，较前值-5.0pct；1-4月施工同比+10.5%，较前值-0.7pct。土地购置面积同比+4.8%，较前值-12.1pct；1-4月的土地成交款同比-29.2%，较前值-12.0pct。1-4月低基数下各项投资数据同比保持高增。

综合考虑疫情影响，4月投资分别较20、19年+14%、+22%，继续高位运行，源于施工较强带动；新开工较20、19年-9%、-11%，进一步走弱，源于融资新规、贷款新规和集中推地政策对房企融资、拿地均形成一定制约；竣工较20、19年-3%、-12%，低位有所修复，同时考虑到融资新规下房企通过加快结转增厚净资产的降杠杆诉求仍强，继续维持后续竣工趋势性向好的判断；中短期看，融资和贷款新规下房企拿地、开工必然将受到一定程度拖累，但另一方面基于行业库存较低，房企补库存需求仍强，并且在手库存仍有释放空间，我们对于后续开竣工依然保持相对积极的观点。

销售超预期靓丽，东部最为强劲，东北有所走弱。

1-4月销售面积同比+48.1%，较前值-15.8pct；1-4月销售金额同比+68.2%，较前值-20.2pct；1-4月销售均价同比+13.6%，较前值-1.4pct；1-4月销售同比继续高增主要源于去年同期仍属于疫情影响的低基数区间；剔除疫情因素，4月销售面积仍分别较19、18年同期+26%、+43%，显示出销售表现依旧强劲。

分区域看，东部和中西部区域销售面积较19年同期均有两位数以上增长，其中东部区域表现继续最为靓丽，东北区域销售面积同比略有下降。展望21年，考虑到：1）融资新规下房企积极推盘促回款改善报表意愿较强；2）经济持续向好推动销售市场景气度延续；3）贷款新规下按揭额度收紧对需求产生负面影响；4）大周期角度行业已经处于需求周期顶部区域；综合之下，预计21年销售或将稳中略降。

贷款及自筹继续趋弱，强劲销售推动资金改善。

1-4月，资金来源同比增长35.2%，较前值-6.2pct。分结构来看，国内贷款同比+3.6%，较前值-3.9pct；自筹资金同比+15.4%，较前值-5.6pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+41.3%，较前值-8.7pct；定金及预收账款同比+74.1%，较前值-12.0pct。受全球融资环境整体偏宽松环境影响，4月单月资金来源同比+20%，但伴随基数走高，涨幅有所收窄。剔除疫情影响，4月资金来源分别较20、19年同期+19%、+41%，表现持续较强。分细项看，4月国内贷款较20、19年分别-10%、+0%；自筹资金分别+1%、+7%，增速较上月继续回落，主要源于宏观货币政策缓慢转向以及年初房地产贷款集中管理制度实施后行业融资持续收紧；定金及预收款较20、19年分别+48%、+34%，个人按揭贷款分别+22%、+21%，显示出4月资金来源持续较强仍主要源于销售回款强劲带动。

投资建议：投资高位、销售靓丽，土地溢价率上行，重申“推荐”评级。

我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行。