短期政策调控加码压制估值，持续关注土地集中出让进展短期政策调控加码或对估值形成压制，“竞争力”偏优房企定价或有超越行业表现。一季度楼市表现整体较为火热，百强房企销售同比高增84%（较2019年同期也有近46%的增幅），百城宅地溢价率也维持较高位置。与之相对，核心城市调控政策陆续出台，多地按揭利率边际提升，严查经营贷违规进入房地产；住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，强调房住不炒定位，坚决遏制投机炒房；财政部再提积极稳妥推进房地产税立法。近期政策调控加码是维持行业“稳地价、稳房价、稳预期”的应有之义，但确实或会在短期对板块估值形成一定压制。长维度来看，得益于房地产长效机制的逐步完善和因城施策的持续细化，行业将迈入相对成熟阶段（波动率下降），优质龙头房企综合优势逐步凸显，格局优化在“竞争力”层面已分出胜负；“竞争力”偏优房企在估值维度或有超越行业表现，阿尔法导向是地产股定价主线。

4月重点城市迎来第一批集中供地，持续跟踪土地集中出让进展。目前重点22城已有13城披露本年供地安排，按照当前所公示节奏，4月将迎来第一批集中出让（部分城市3月底开始挂牌公告，实际竞拍成交集中在4-5月；部分城市4月挂牌公告），土地市场迎来重要观测窗口；且截至4月15日长春将结束本年第一次集中出让，相关结果本周或见分晓。土地集中出让下核心城市拿地门槛提高，且一定程度会降低房企资金使用效率，中期维度或将导致溢价率收敛，限价背景下房企盈利性存提升可能；但考量房企在年初资金尚充裕阶段或有较高补库意愿，且若周转速度较高下4月补货尚可为本年销售提供贡献，预计多数房企不会错过第一批集中出让期，短期维度土拍市场或呈较高热度，需持续追踪成交情况与溢价率。此外集中供地一定程度对房企硬实力（土储纵深布局、资金链、费率控制）与软实力（精准投资能力）提出更高要求，关注内在“竞争力”

偏优房企竞争格局在土地市场的兑现程度，重点跟踪房企竞地策略（竞投土地数量、质量）与竞拍成果（最终拿地量价），持续跟踪重点城市土地集中出让进展与结果。

关注“资金头寸+经营效率”核心选股框架，优选具备阿尔法核心房企。“资金头寸+经营效率”仍为选股框架的核心，前者对应企业组织资金的能力，后者主要对应其损耗控制的能力（包括利息/销售/管理等广义三费），商业模式/高质量增长/经营效率/财务稳健等要素将成为阿尔法的核心，首选“开发+运营”双轮驱动模式和高质量增长型房企，其次是“把开发做到极致”的效率型房企，最后是具备“快速降低杠杆和优化报表”的改善型房企；推荐具备显著竞争力【万科A、新城控股、保利地产、金地集团】等，以及【金科股份、中南建设、阳光城】等弹性标的。物业板块首选具备商业模式进阶能力【基础服务商->集成服务商->平台服务商】的龙头物企，次选服务品质和资源禀赋相对领先的“进取型”民营物企，关注市场化能力相对较强的“资源型”国有物企。

风险提示

1.开发端需求侧相对稳态的持续时间有不确定性，供给侧优化进展可能低于预期；

2.龙头物企竞争加剧导致市场化拓展进度和盈利低于预期。