房地产行业数据：上周（21/03/20-21/03/26）主流45城一手房成交744万平，环比+5%；其中，一二线环比+14%、三四线环比-20%；3月截至上周末累计一手房月成交同比+84%，较上月-250pct；其中一二线同比+92%、三四线同比+66%，分别较上月-190pct和-472pct。上周14个重点城市二手房成交177万平米，环比+1%；3月截至上周累计成交同比+67%，较上月下降288pct。月同比数据高增主要源于去年同期受疫情影响线下售楼处关闭时间较长致基数较低。库存方面，上周15城推盘364万平米，环比+56%；对应周成交/推盘比0.74倍，低于20年11月-21年2月的0.84倍、0.77倍、1.25倍、1.76倍。截至上周末，15城可售面积为9,485万平米，环比+1%；3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比上升0.2个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：央行3月报1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，已连续11个月不变；长三角住户部门贷款增加331亿，同比多增1119亿，其中短期贷款减少882亿，中长期贷款增加1213亿；武汉加强新建商品房销售全过程监管；成都升级楼市调控，宅地供应增加20%以上、禁止红线企业参拍，防范消费贷、经营贷流入楼市；北京银保监会自查发现个人经营性贷款违规流入房地产市场约3.4亿元；西安将对商品房预售资金实行全额、全程监管；央行要求实施房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度；建部叫停南昌楼市新政，将其列入市场监测重点城市名单；广州901亿元挂牌48宗地块，下个月集中出让；南京主城集中亮相31幅优质地快，很快集中上市；杭州集中亮相57宗地块，共计总建面757.2万方；住建部等三部门强调防止经营贷违规流入楼市，银行加强经营贷检查。

公司动态跟踪：部分房企和物管企业发布20年年报，其中新城控股实现归母净利润152.6亿，同比+20.6%；招商蛇口归母净利润122.5亿，同比-23.6%；龙湖集团核心归母净利润186.9亿，同比+20.2%；旭辉控股归母净利润80.3亿，同比+24.7%；碧桂园归母净利润350.2亿，同比-11.4%；龙光集团核心归母净利润120.4亿，同比+20.1%；佳兆业核心归母净利润54.5亿，同比+18.6%；ESR核心税后净利润259.9百万美元，同比+14.7%；中海宏洋归母净利润43.8亿，同比+31.4%；保利物业归母净利润6.7亿，同比+37.3%；碧桂园服务净利润27.8亿，同比+61.9%；招商积余归母净利润4.4亿，同比+52.0%；永升生活服务归母净利润3.9亿，同比+74.4%；金科服务归母净利润6.2亿，同比+68.5%；绿城管理归母净利润4.7亿，同比+40%；华侨城股份回购实施完毕，累计回购1.64亿股，占总股本2%，支付金额10.4亿。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.14%，沪深300指数上涨0.62%，相对收益为-1.76%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：

世纪星源、实达集团、宝安地产、铁岭新城、卧龙地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为西藏城投、荣安地产、绿景控股、华夏幸福、深物业A。

投资建议：我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”

评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：

碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：

华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧