多家公司发布业绩公告，世茂服务、恒大物业等业绩表现亮眼。近期发布业绩公告的公司中，世茂服务归母净利润同比增长80.2%，得益于母公司强力支持叠加市场化拓展及收并购带来的物业管理服务面积快速增长；恒大物业归母净利润同比增长184.7%，明显高于营业收入增速，主要是由于物业在管服务面积、非业主增值服务和社区增值服务实现大幅增长，以及公司积极采取标准化运营和智能化建设，降本增效成效非常显著；越秀地产2020年销售目标达成率119.4%，归母净利润增速21.9%，且三道红线指标全为绿档，其良好成绩与深耕大湾区和多元拿地的策略关系密切。

1-2月地产销售量价齐升，竣工持续边际走强。2020年1-2月全国商品房销售面积达1.74亿平，销售额1.92亿元，突破19年前高，分别同比增长104.9%和133.4%，去除疫情影响年复合增速为10.2%和22.3%，本轮地产周期量价齐升态势延续；2019-2021年1-2月新开工和竣工近2年的年复合增速分别为-4.9%和4.0%，新开工边际走弱，主要原因在于三道红线政策下，各大房价土地投资规模有所下降，而竣工边际走强，主要原因在于本轮地产周期的工程量更多集中于后周期，预计本轮竣工增长有望延续。3月份LPR利率继续维持不变，彰显我国利率的稳健性。

上海推行中考改革政策，名额分配变化推动理性置业但难改个体选择方向。上海市教委发布《高中阶段学校招生录取改革实施办法》，对当下高中录取方式进行改革，该政策有利于降温学区房市场热度，保障“房住不炒”政策长期行之有效。改革后自主招生比例大幅下降，中考分数的话语权得到提升（按区、校分配的实质为分数比拼），过去全市学生都在争当“凤尾”而非“鸡头”的局面有所缓解，给了一部分优质生源一个理由留在居住地附近的普通中学，对于促进公平竞争有一定帮助。虽然政策减缓内卷竞争程度，但难改选择趋势，核心原因在于绝大多数家长选择购买所谓学区房，更多原因出于“优质社区的学习氛围和优质社区的人口集聚”，因此推动子女的边际学习效果改善，并不会因为普通学校升学概率的边际变化而选择普通学校，个体选择方向不会出现巨大变化。

投资策略与重点关注个股：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线：1）均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团等；2）商住型房企：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产等；3）文旅型房企：华侨城、融创中国；4）优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。