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国家统计局发布2021年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。由于去年Q1受到疫情影响显著，仅看同比会有明显低基数效应，因此我们将同时比较和2019年的增速，以此剔除疫情的影响。1-2月销售面积1.74亿平，同比增速104.9%，较2019年同期增长23.1%；开发投资金额1.40万亿元，同比增速38.3%较2019年同期增长15.7%；新开工面积1.70亿平方米，同比增速64.3%，较2019年减少9.4%。

核心观点

1.商品房销售：

2021年1-2月房地产销售规模翻倍增长，热点城市购房热度不减，低能级城市由于就地过年使得返乡置业需求受到一些影响。

1-2月全国商品房销售面积1.74亿平，销售金额1.92万亿元，受去年同期疫情极低基数的影响，同比增速分别高达104.9%和133.5%，不过对标2019年同期来看，也实现了23.1%和49.6%的增长，延续2020年年末销售强劲增长的势头，主要得益于一二线城市春节购房热情高涨，但由于北上深政策收紧预计后续会平稳。1-2月销售均价为11030元/平方米，环比上涨11.9%，同比上涨14.0%。从地区结构来看，市场持续分化：东部地区市场热度惯性延续，东部地区销售面积增速113.9%，较2019年同期增长39.1%，可见市场淡季不淡。根据克而瑞提供的数据，2021年春节返乡置业不及预期，中西部地区三四线城市春节期间返乡置业占比仅达到16%，远低于历史高峰期30%-50%的占比。就地过年影响了返乡置业需求，因此中西部市场成交相对不高，不过整体影响可控，中西部的销售面积同比增速分别为104.3%和95.1%，较2019年同期也有12.0%和14.6%的增长。东北地区受疫情反复影响，市场相对温和，同比虽有82%的增长，较2019年同期的增速仅7.3%。22城集中供地或将导致今年四季度开始新房集中供应潮和空窗期的交替出现，形成一定的波动。

2.房地产开发投资、新开工、竣工：

开发投资增长显著，土地购置面积与新开工较2019年同比出现下滑。1-2月开发投资金额1.40万亿元，同比增速38.3%，较2019年同期增长15.7%。2021年1-2月土地购置面积同比增长33.1%，但排除疫情因素，较2019年同期减少了6.0%；新开工面积1.70亿平，同比增长64.3%，较2019年同期减少9.4%，其中住宅、办公、商业营业用房新开工同比分别增长68.5%、48.8%和44.6%，较2019年同期分别减少6.3%、37.5%和28.6%，非住部分下降较多。我们认为，土地购置面积与新开工走弱，主要是由于2020年8月“三道红线”融资新规出台，房企整体拿地力度明显放缓，土地成交热度减弱，9月百城土地成交建面同比增速从8月的39.2%急速下降至18.1%，10、11月持续下降至10.0%和2.8%（新开工滞后大约3-6个月），导致2021年1-2月的土地投资与新开工较2019年相比走弱。1-2月竣工面积1.35亿平，同比增长40.4%，较2019年同期增长8.2%，2018年下半年开始的高新开工推演两年至今，符合我们此前对今年竣工将稳步修复的预期。

3.开发商资金：

房企到位资金增速提升。1-2月房企到位资金3.06万亿元，同比增长51.2%（前值8.1%）。其中房款同比增长84.9%（前值15.7%），其中定金及预收款、个人按揭贷款增速分别高达96.4%和63.7%。非房款1.46万亿元，同比增速26.1%（前值18.6%）。

其中国内贷款和自筹资金的增速分别为14.4%和34.2%。随着多地相继发布房地产相关信贷政策，严审购房首付资金来源，且合理控制房贷占比，房贷审批时间拉长，我们预计4月之后房款的增速将略有收窄。

投资建议

我们认为，从基本面来看，要紧密关注4、5月份的销售情况，来判断销售动能是否真实延续。当前时点，我们认为3月下旬到4月仍会有一波地产板块的机会，一方面是业绩兑现带来的估值修复，一方面是政策带来的波动将减弱，可以作为较好的防御性品种。建议关注：1）开发板块：万科A、金地集团、保利地产、金科股份、龙湖集团、宝龙地产。2）物业板块：碧桂园服务、华润万象生活、永升生活服务、新城悦服务、宝龙商业。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。