政府工作报告中关于房地产的部分重申“房住不炒”主基调，同时提出增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，通过租房体系的建设解决好大城市住房突出问题。银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产是金融体系最大灰犀牛，我们认为未来一段时间对于房地产金融端风险的平衡尤为关键，不把房地产作为短期刺激经济的手段，坚决抑制房地产泡沫已达成共识，因此2021年政策思路仍以防风险为主要着力点。
近期核心城市政策频率显著提升，但整体来看政策的最终目的仍是追求稳定而非打压，市场对于行业认知的偏差有待修正；估值层面，主流地产股当前PE为5.8倍，较历史估值中枢尚有20%-30%提升空间，同时考虑到业绩增长及高比例分红，地产股相对收益特性凸显；近期资金轮动或将带来地产板块估值的系统性抬升，行业有望迎来春季行情，建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。
上周（3.1-3.5）申万房地产指数下跌1.84%，沪深300指数下跌1.39%，上证指数下跌0.2%，板块相对上证指数收益为-1.64%，板块表现弱于大盘（23/28名），年初至今申万房地产指数上涨0.9%，相对上证指数收益为0.07%；房地产指数PE（TTM）为8.64倍，沪深300指数PE（TTM）为16.19倍。
港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）上周平均涨幅为-0.8%，相对恒生指数（0.41%）收益为-1.21%，年初至今内房股平均涨幅为5.83%。
上周物业板块平均涨幅为-4.37%，相对恒生指数收益为-4.78%，年初至今物业板块平均涨幅为3.27%。
个股表现方面，A股板块中美好置业涨幅22.2%居首，*ST基础和西藏城投涨幅位居其后；皇庭国际跌幅18.2%位居首位，奥园美谷和嘉凯城跌幅位居其后。
内房股板块中，上周宝龙地产涨幅19.5%居首，建发国际集团、建业地产、佳兆业集团和龙湖集团涨幅位居其后；绿城中国跌幅居首，上周下跌11.1%。
物业板块中，上周宝龙商业上涨4.8%居首，绿城服务和中海物业涨幅位居其后；融创服务为物业板块下跌最大个股，上周下跌17.2%，金科服务、合景悠活、华润万象生活及建业新生活跌幅位居其后。
中央层面，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛；住建部副部长倪虹带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况；政府工作报告中关于房地产的内容提及保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
地方政策方面，上海及杭州调控政策收紧，其中上海包括强化宅地供应管理，深化完善房价地价联动机制，严格新房价格备案管理，强化商品房交易管理和中介管理，严格规范企业购房等。杭州从加强司法拍卖住房限购等四方面进一步规范房地产市场秩序。无锡规范二手房信息发布行为及建立二手住房价格信息发布机制，同时建立二手住房价格信息发布机制。福建省提出福州东部推进城乡融合发展试验区建设，全面放开放宽城市落户限制。上海十四五期间针对嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，在强化人才引进政策方面，制定差异化的人口导入和人才引进政策，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。
地方政策方面，上海及杭州调控政策收紧，其中上海包括强化宅地供应管理，深化完善房价地价联动机制，严格新房价格备案管理，强化商品房交易管理和中介管理，严格规范企业购房等。杭州从加强司法拍卖住房限购等四方面进一步规范房地产市场秩序。无锡规范二手房信息发布行为及建立二手住房价格信息发布机制，同时建立二手住房价格信息发布机制。福建省提出福州东部推进城乡融合发展试验区建设，全面放开放宽城市落户限制。上海十四五期间针对嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，在强化人才引进政策方面，制定差异化的人口导入和人才引进政策，探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策。
上周（2.27-3.5）我们重点监测的55城商品房成交面积为772.3万平米，环比增长2%，同比增长125%；本月至今累计（3.1-3.5）成交面积为614.5万平米，相比去年同期增长142%；全年累计成交面积5935.6万平米，同比增长112.5%。
风险提示
疫情再次爆发对经济预期产生冲击
房地产行业调控政策超预期收紧
房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。
