投资要点：

销售韧性充足有利提振市场信心。2020年12月全国商品房销售面积同比增11.47%，环比增44%；销售额同比增18.94%，环比增42.42%。2021年1月十大城市商品房成交8.33万套，同比升94.1%；成交面积同比增93.25%。行业景气度理想，销售韧性充足，系统性风险可控。

房价整体延续温和上涨，一线城市相对较强。12月百城住宅价格环比升0.25%，同比升3.46%。2021年1月百城住宅价格同环比涨幅分别为3.56%和0.37%，较2020年末小幅上升。整体看，2021年初房价同环比涨幅延续2020年下半年上升趋势，但整体涨幅相对温和。

开发投资数据持续改善。2020年全国房地产开发投资完成额累计14.1万亿，累计同比增速为7%，涨幅较11月末进一步提升0.2个百分点。2020年以来开发投资增速持续回升，年末增速回升至接近近年增速中枢位置，显示楼市景气度恢复理想。整体看开发商对行业保持相对乐观态度，开发投资相对积极。另一方面，房地产开发投资增速数据仍明显好于基建投资增速及制造业投资增速，房地产稳经济作用仍相对突出。

行业研判与投资建议。2021年1月整体销售延续2020年末景气度较高状态，楼市销售韧性充足。行业整体库存维持较低水平，对于房价有一定支撑作用，并且行业系统性风险可控。2020年三季度以来房地产调控及资金监管力度提升，房企“三道红线”的提出，多个一线及热点城市相继出台新的楼市调控政策，年末出台的房地产贷款集中度管理制度等等。另外2021年春节后央行公开市场操作实现的净回笼，年内货币政策回归常态化，流动性释放相对2020年边际收紧预期加大。对于房企后续融资、资金流动性及去杠杆进程等，将要持续观察。地产板块2021年前两个月板块仍维持跑输大盘状态。当前行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。而年报发布期临近，行业整体销售理想将对结算业绩有一定支撑，但房企间业绩分化将会加大。我们建议关注销售保持理想，业绩保障度高，基本面稳健的一二线龙头企业。

风险提示:楼市销售回落；政策出现超预期调控；资金面大幅收紧