房地产行业数据：上周（21.01.23-21.01.29）45个重点城市新房合计成交673万平米，环比+18%；其中，一二线环比+22%、三四线环比+4%；1月累计一手房月成交同比+37%，较20年12月上升28pct；其中一二线同比+40%、三四线同比+29%，分别较20年12月+27pct和+30pct。上周14个重点城市二手房成交201万平米，环比+13%；1月累计成交同比+53%，较20年12月上升42pct。库存方面，上周15城推盘299万平米，环比-12%；对应周成交/推盘比为0.92倍，低于20年7、8、10月的1.00倍、0.95倍、1.09倍，高于20年9、11、12月的0.65倍、0.84倍和0.77倍。截至上周末，15城可售面积为10,083万平米，环比+0.2%；3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比上升0.03个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：宏观方面，周二央行公开市场延续净回笼态势。信贷方面，北京银保监称，严查个人信贷资金违规流入房地产市场；上海银保监称，商业银行须严格执行房地产贷款业务各项规制要求；上海全面自查去年6月以来的房贷，深圳银行只认三种流水为有效；工行上海分行否认暂停发放个人房贷；广州四大行及部分股份制行现房贷利率“上调”；深圳部分银行房贷利率上调。因城施策方面，上海法拍房纳入限购；深圳将代持炒房“黑名单”制度化；成都业主抱团涨价后续，政府发文严厉打击哄抬房价等违规行为；郑州拟调整土地出让收入分成，提高土地出让效率；贵阳建设施工企业安排职工就地过年可获房屋租金减免。

公司动态跟踪：蓝光发展2020年销售金额约1,035亿元，同比+2%；销售面积约1205万平方米，同比+10%。招商积余1月25日董事会收到石正林先生的辞职报告。石正林先生因个人原因，申请辞去公司董事、总经理以及董事会战略委员会委员职务。金科股份2021第一期公司债最终发行7.5亿，利率6.2%。公司召开了第十一届董事会第一次会议，选举周达为董事长，选举周达、刘静、杨程钧、杨柳为新一届董事会非独立董事。融创中国发行总计11亿美元的优先票据，其中包括2024年到期的6亿美元5.95%优先票据及2026年到期的5亿美元6.50%优先票据。阳光城董事局主席林腾蛟斥资2196万元增持360万股，占总股本0.09%。业绩方面，中国金茂2020年归母净利润预计同比下降40%至50%；大悦城2020年归母净利润预计亏损约3.5亿元-4.5亿元。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌4.87%，沪深300指数下跌3.91%，相对收益为-0.96%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：祥源文化、鲁商发展、亚太实业、嘉凯城、海德股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为新黄浦、南国置业、泰禾集团、莱茵置业、华夏幸福。

投资建议：我们认为三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”

转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值Alpha化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前AH主流房企20/21PE仅为4.9/4.1X，我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：万科A、新城控股、金科股份、保利地产；H股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国。此外，我们维持物管板块“看好”

评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务，建议关注：华润万象、宝龙商业、融创服务、新城悦服务等。

风险提示：新冠疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。