本期投资提示：

房地产行业数据：上周（21.01.16-21.01.22）45个重点城市新房合计成交562万平米，环比-19%；其中，一二线环比-17%、三四线环比-25%；1月累计一手房月成交同比+4%，较20年12月下降12pct；其中，一二线同比+5%、三四线同比-0%，分别较20年12月-7pct和+0pct。上周14个重点城市二手房成交176万平米，环比+2%；1月截至上周累计成交同比+9%，较12月下降2pct。库存方面，上周15城推盘344万平米，环比+68%；对应周成交/推盘比0.71倍，低于20年7-8月、10-12月的1.00倍、0.95倍、1.09倍、0.84倍和0.77倍，高于9月的0.65倍。截至上周末，15城可售面积为10,053万平米，环比+1%；3个月移动平均去化月数为9.0个月，环比上升0.1个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：统计局公布2020年商品房销售面积17.6亿平（+2.6%），商品房销售额17.4万亿元（+8.7%）；央行2020Q4报告显示2021年Q1物价预期指数下降，房价预期“基本不变”；发改委表示将推动新型城镇化战略，促进大中小城市和小城镇协调发展；住建部公布2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个。上海发布调控新政，个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，新房摇号优先满足“无房家庭”自住需求；上海市政协委员陆铭表示，上海积分落户的标准有望主要以社保缴纳年限和实际居住年限为主；上海市市长龚正表示，今年上海将完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，加快租赁房建设，形成供应5.3万套。深圳对楼市新政打补丁，没有购房资格的家庭成员不能上产证；深圳住建局表示，对偿债收入比例不符合要求的购房人，房地产开发企业应当合理评估风险。无锡交付新建商品房新规，装修控制在2,000元/平米以下；长沙公积金新政，签订合作公约的长江中游城市可支持异地贷款。

公司动态跟踪：保利地产2020年营收2,452亿元（+3.9%），归母净利润289亿元（+3.4%）。

绿地控股2020年营收4,813亿元（+12.4%），归母净利润为137亿元（-6.9%），2020年实现合同销售面积2,909万平方米（-10.7%）；实现合同销售金额3,584亿元（-7.7%）；万科A发行19亿元/3.38%/3年和11亿元/3.98%/7年公司债券；阳光城发行不超过15亿元/6.9%/5年公司债券；融创中国发行6亿美元/5.95%/2024年到期的优先票据，5亿美元/6.50%/2026年到期的优先票据；荣盛发展完成境外发行3亿美元/8.95%/364天的高级无抵押定息债券。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.21%，沪深300指数上涨2.05%，相对收益为-3.25%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第24位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：莱茵置业、亚太实业、天津松江、万泽股份、运盛实业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为绿景控股、荣安地产、张江高科、世茂股份、天业股份。

投资建议：我们认为三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”

转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值Alpha化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前AH主流房企20/21PE仅为5.3/4.4X，我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：万科A、新城控股、金科股份、保利地产；H股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国。此外，我们维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务，建议关注：华润万象、宝龙商业、融创服务、新城悦服务等。

风险提示：新冠疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。