事项：

2020年1月5日，住建部、政法委、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），提出加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，内容涵盖业主大会及业主委员会、扩大服务范围、完善价格形成机制、物业维修资金、物业服务招投标等多个方面。

核心观点：概括来看，本政策核心内容主要有提升业主行动力（推动业主大会/业委会成立、提升业委会权限、市场化定价等）和鼓励增值服务（鼓励科技投入、给予补贴等）两个部分。前者可能降低续约率，但提升了单盘盈利模型跑通的可能性，有品牌优势的物管公司可以一定程度上突破开发商背景的限制，真正有价值的品牌将在资本市场中获得更高溢价；后者则有望加快物管公司对增值服务的探索，提升盈利能力，并进一步发挥其平台和流量入口的作用。重点推荐：

绿城服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务。

评论：

融入基层治理体系，业主整体行动力料将提升文件提出将物业管理融入基层治理体系，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准，充分发挥业主委员会作用，并授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力。整体上看，文件意在将物业管理行业一定程度上融入基层治理体系，我们认为，基层组织的介入将提升全体业主的整体行动力，而业主行动力的提升将显著改变住宅物业管理行业。

由于以往新盘的业主大会/业委会成立较晚（因此上市物管公司在管面积中的无固定期限合同占比往往高于固定期限合同），而已成立业主大会/业委会的小区，由于各方面的原因也行动力不足。业主行动力较低带来一好一坏两个结果，一是住宅物管行业续约率明显高于非住宅物管，具备一定的“收租”属性，二是住宅物管项目提价困难，随着人力成本的刚性上升、设备老化、物业维修资金动用困难，单盘毛利往往逐渐下降，即单盘模型很难跑通。

我们认为，文件落地后，业主行动力将有所提升，相应的也会带来两方面的结果，一是住宅项目的续约率可能下降，缺乏优势的物管公司将逐步淡出市场，新盘的高毛利时间也将缩短，二是协商提价成为可能，物业维修资金的动用也更加容易，基层组织对业主的动员能力显然高于一般的物管公司，服务认可度高的物管公司也就具备了跑通单盘盈利模型的可能性。

整体上看，我们认为住宅物管行业的商业模式将向具备类似特点的非住宅物管（业主行动力强，低续约率，物业费动态调整）靠拢，市场对住宅物管长期逻辑的担忧将有所减轻，参考具备非住宅物管行业的估值水平，住宅物管公司的估值中枢有望提升。

推动发展生活服务业，业主增值服务大有可为

文件提出鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平，并鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求，物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。

业主增值服务一直是住宅物管行业最重要的想象空间，一方面可以提升单位在管面积的盈利能力，开拓基础物业费之外的价值创造途径，另一方面充分利用物管与业主之间的紧密联系，彰显物管公司作为平台和流量入口的价值。主流物管公司在业主增值服务方面也多有探索，文件中提到的领域物管公司均有涉足。随着鼓励政策的落地，物管公司对增值服务的探索有望加快和拓宽，单位面积盈利能力有望进一步提升。

投资建议：业主行动力提升，品牌溢价凸显，推荐强品牌物管概括来看，本政策核心内容主要有提升业主行动力（推动业主大会/业委会成立、提升业委会权限、市场化定价等）和鼓励增值服务（鼓励科技投入、给予补贴等）两个部分。前者可能降低续约率，但提升了单盘盈利模型跑通的可能性，有品牌优势的物管公司可以一定程度上突破开发商背景的限制，真正有价值的品牌将在资本市场中获得更高溢价；后者则有望加快物管公司对增值服务的探索，提升盈利能力，并进一步发挥其平台和流量入口的作用。重点推荐：绿城服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务。

风险提示

1、政策落地不及预期；2、业主增值服务拓展不及预期。