从上市物管公司整体看服务规模及盈利能力：由于竣工延续较高水平、行业集中度提升，上市物管公司在管面积、增值服务收入2017-19年复合增长31%、65%，2019年末均值达0.84亿平、7.1亿元；而物业管理费受政府指导定价、业委会投票决议等限制，表现相对刚性。2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪刀差扩大，预示后续行业规模增长确定性较高。开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持，规模及增速明显优于独立型物管公司，其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强（2017-19年毛利率均值30.9%）。

多维度探讨基础物业服务增长潜力：考虑物管费相对刚性，基础物业服务发展更为关注在管面积后续表现，由其构成出发（关联房企导入、第三方收并购、第三方招投标），从关联房企支持、收并购潜力、品牌价值、服务广度与深度、非住宅先发优势等角度进行观察。对比来看，独立型物管公司发展潜力整体弱于开发商背景企业，如合约面积/在管面积倍数更低、在手现金及占总资产比例更低、覆盖城市数量较少等。开发商背景企业中保利物业、碧桂园服务、新城悦服务等表现相对突出。

增值服务盈利能力更优，规模&渗透率双重驱动：增值服务以基础物业服务为培育土壤，受规模与渗透率双重驱动，除基础服务规模外，还需关注区位分布对消费能力与消费意愿的影响。从关联房企2017-19年累计获地来看，银城生活服务、滨江服务、金融街物业、绿城服务等对应房企布局以一二线及核心城市圈为主，或更利于渗透率提高。此外，增值服务毛利率普遍高于基础物业服务，2019年上市物管公司均值分别为41.5%、21.4%，其中社区增值高于非业主增值，2019年均值为53.3%、33.4%，基于毛利率差异化表现，增值服务发展迅速、占比较高企业同样值得关注，如建业新生活、新城悦服务、雅生活服务等。

开发商背景物管公司发展潜力梳理：从基础物业服务、增值服务发展潜力出发，对开发商背景上市物管公司进行评分筛选，综合评分较高公司为保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务等。

风险提示

1）本文对物管公司发展潜力梳理主要基于合约面积覆盖倍数、关联房企销售与土储、收并购潜力、品牌影响力、服务广度与深度、非住宅先发优势、区位布局、增值服务发展程度等维度，存在一定局限。

2）本文对个别缺失值，采用一定假设，可能会影响评分结果准确度。

3）本文多选取2019年节点/区间数据，可能不能完全代表发展情况。

4）为增强可比性，本文统一采用基础物业服务收入/（期初期末在管面积均值*12）估算单月平均物业管理费，由于未还原酬金制收入、统一采用年中在管面积为计算基础等，计算结果可能与公司公告值存在差异。

5）为统一数据口径，本文关联房企土储及销售数据来自克而瑞，拿地数据来自中指，可能与关联房企公告存在差异，导致相关结论和指标并不完全准确。

6）本文采用2017-2019年累计拿地数据来对比分析关联房企城市及区域布局，但房企实际土储中可能包含2017年以前获取的土地，以及2017-2019年新增土储可能存在部分已售情况，因此文中分析可能跟公司实际土储城市及区域布局存在差异。