中新经纬客户端8月5日电史上最严的“新深8条”是如何制定的？政策细则怎么实施？豪宅线为什么是750万？新盘积分摇号会成为主流吗？据深圳市房地产业协会微信号消息，8月4日，深圳市房地产业协会邀请深圳市住房和建设局吕增学，从“新深8条”的起草背景、主要内容解读“新深8条”。吕增学透露，积分摇号将成为导向。如果热点楼盘的认筹人数远超出房源数量，将采取积分摇号，优先考虑无房家庭，一次性解决更多人的住房问题。
——起草背景
上半年，深圳房地产市场出现过热现象，具体表现如下：
1、房地产开发投资过热
1-6月，深圳房地产开发投资1497.1亿元，同比增长22%，全国为1.9%、全省为2.5%、北京为4%、上海为7%。房地产开发投资远高于固定资产投资增速，占固定资产投资比重的46.4%。
2、去化周期6.7个月，供需关系紧张
新建商品住宅批准预售面积同比下降52%，去化周期仅为6.7个月，供需关系较为紧张。一般来说，深圳去化周期在8-15个月属于正常范畴。超过15个月，说明供过于求；低于8个月，说明供不应求。
从需求侧看，深圳人口密度全国第一，近三年户籍人口年均增长37万人左右，住房刚需强烈，常住人口住房自有率24%，尚有巨大的需求。
从供给侧看，深圳现状居住用地占城市建设用地的比重为21.2%，低于国家25%的最低标准。
近四年，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。近三年每年供应住房仅8.1万套，难以满足年均新增37万人住房需求。同时，住房供应结构不合理，一半以上人口居住在城中村等品质较差的住房中。
3、热点楼盘被抢购，个别二手房集体涨价
热点区域出现一二手房价格倒挂现象，市场出现热点房源打新抢购。
二手住宅成交活跃，价格上涨较快，成交面积同比增长46.1%，价格指数环比上涨8.2%、同比平均上涨10.7%。
出现个别二手房集体涨价、自媒体炒作房价等现象。
——主要内容
针对上述问题，为认真落实党中央、国务院关于房地产市场调控的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，7月14日，市委、市政府决定出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出8条调控措施，简称“新深8条”。
吕增学针对“新深8条”，发布官方解读。
1、调整商品住房限购年限
深圳入户政策最为宽松，大专以上毕业生可直接落户，随迁老人落户即可购房。
近年来，深圳每年新增户籍人口40至50万人，对住房市场形成巨大压力，且入户即可购房不利于保障刚需，对早期已入户并连续缴纳社保的市民不公平。
因此，在住房供需紧张背景下，拟适当收紧户籍居民购房政策，切实支持合理自住需求，有效遏制投机炒房。
据深圳市住建局统计，今年3、4、5月，离婚后半年内购房套数占总成交套数的比例分别为6.43%、6.57%、6.30%，较去年同期有所增长。
据统计，“新深8条”出台后一周，结婚人数超过离婚人数。
近年，一定时间段里的结婚与离婚比例大致保持在3：1，上述离婚多于结婚属非正常现象。早年，限购调控政策出台以前一定时间段里的结婚与离婚比例大致保持在5：1，不排除房地产调控的影响。
因此，政策要加以限制，堵住离婚炒房的漏洞。
2、完善差别化住房信贷措施
为应对此次疫情，央行实行了较宽松的货币政策，引导贷款利率下行，房地产市场资金较为充裕，易引发投机炒作。
在国家统一信贷政策基础上实行差别化住房信贷利率政策，由地方自主确定个人住房贷款利率加点下限，有利于在市场流动性充裕情况下，保持房贷利率稳定，遏制社会资金违规进入房地产市场投机炒作。
参照北京、上海等地做法，深圳此次提出对普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策，以体现差别化信贷政策作用。
3、发挥税收调控作用
深圳现行计税参考价格是2016年10月评估更新的，与目前市场成交价格存在较大差距（约为当前房价的6.8折）。更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场真实价格，增加交易成本，缓解市场过热。
从2015年3月31日国家“营业税5改2”政策实施效果来看，短期内起到了降低二手房税费、活跃市场的作用。
近一年深圳成交的商品住宅中，未满5年的占比达59%，换手率较高，存在一定炒作现象。将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热和二手房价上涨发挥较明显的抑制作用。
4、细化普通住房标准
容积率1.0（含）以上，套内面积120㎡（含本数）以下或者建筑面积144㎡（含本数）以下，实际成交总价低于750万元（含本数）。
750万元的分界标准是以深圳过去一年商品住房平均成交价格6.8万/㎡为基础，按照住建部相关规定上浮1.2倍的系数，再乘以过去一年来成交套均建筑面积91㎡进行测算得出的。
按照这一标准，深圳非普通住房占比将从政策实施前的6%，增加到政策实施后的17%，既能有效抑制南山、福田等热点片区市场过热，又不致使全市大部分住房交易受到冲击。
