坐拥中国三分之一市值超千亿元的公司，以全国0.6%的占地面积贡献全国12%GDP的粤港澳大湾区，如今是规模房企进军城市更新领域必争的厮杀战场。

旧改、城市更新业务似乎从来没有如此深刻地挑动众多房企的“神经”。6月份以来，新世界中国、佳兆业、富力、中国金茂纷纷以广州为核心争相竞标粤港澳大湾区（以下简称“大湾区”）旧改或城市更新项目，无论是单枪匹马、还是寻找当地企业搭建合作平台，规模房企都在忙着“进村”。

一个项目动辄百亿元的投资门槛、多年运营现金流才能回正、没有旧改项目操盘经验等风险，这些已不再是让房企“望而却步”的红线。“根据广东省2019年发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019年-2021年）》，大湾区旧改市场体量约为1.25万公顷。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，进入这一长期来看利润回报可观的战场，对房企战略储备而言，是为下一个时代做准备。

多家规模房企抢滩大湾区

从“棚改”到“货币化安置”，催生了一批千亿元量级房企，下一个房地产规模增长时代或许属于“旧改”。

《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》分析认为：“即使按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将变轨迎来一个新的十万亿元量级的黄金大赛道。

“今年有不少房企都成立了旧改或城市更新事业部，重点布局领域首选就是大湾区。”同策集团首席分析师张宏伟向《证券日报》记者透露，随着城市化快速推进，旧城改造已经是规模房企必然触及的领域。

6月15日，大湾区旧改大户佳兆业以23亿元拿下广州增城中新板块霞迳村城市更新改造项目。在此之前的今年3月份，敏捷以100亿元的改造金额拿下泮霞村旧改；去年10月份，保利正式签约中新村旧改，改造面积92万平方米。此外，6月9日，中国金茂与福星惠誉共同签署战略合作框架协议，称共同拓展广州城中村改造项目。

6月8日，近几年在内地大量投资的新世界中国在广州城市更新领域再下一城。据新世界中国披露，夏街村旧改项目坐落于广州增城中心城区，未来改造后总建筑面积约为132万平方米，预期投资总额逾人民币200亿元。同时，该项目是新世界中国在大湾区的第5个旧改项目。

“这两年广州旧改速度发展非常有力和迅速，用民间的力量去推动城市的发展是最大的发展方向，新世界集团要参与其中，不能够闭门造车，要根据政策法规去做。”新世界发展有限公司执行董事、新世界中国地产有限公司行政总裁黄少媚向《证券日报》记者表示，相比其他房企，新世界中国坚持可持续发展，具备商业的运营经验和能力，有文化、教育、医疗等多元产业的发展，这些都是能够承载起一个综合体项目的保证，我们有这个底气去做这个事情。

不难看出，华夏幸福、中国金茂等外部千亿元级房企正在进驻或拓展这一领域，而本土头部房企早已深耕旧改市场。“北方或者长三角区域以本土企业和央企国企参与旧改为主，大湾区政策较为开放，民营房企更愿意参与。”张宏伟向《证券日报》记者表示，加上三、四线城市楼市趋弱，一、二线城市公开市场拿地成本过高，大湾区旧改或许就是下一个规模发展的高地。

首笔现金回笼多需5年

“城市更新虽然还是新赛道，但行业集中度快速提升，区域寡头正在成型。深圳、广州、上海和东莞四个城市的更新占地面积，行业前五名集中度均达到30%及以上，并且均逐步从区域深耕走向全国化布局。”《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》显示，2019年掀起市场热潮的广州市场，行业集中度非常明显，TOP8企业改造面积占据近90%。

“旧改相对于传统拿地模式，变现周期会拉长。在乐观情况下估计需要3年-5年时间，比较复杂的旧改项目需要8年-10年，甚至更长。”潘浩向《证券日报》记者表示，这类项目对于追求高周转的房企压力较大。但长期看，只要能够保证现金流稳定流动，旧改项目依然大有可为，有利于房企的项目储备结构优化，利润回报率也仍然可观。

“城市更新本质上是一场跨周期投资。一个城市更新项目完成一级开发平均周期为5年－8年时间，十年八年的周期是常态的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，一般来说，一个城市更新项目从意愿公示到计划立项平均需要0.8年，从列入计划到规划批复平均需要1.73年，从规划批复到实施主体确认平均需要2.16年，从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。

“就一般旧改项目而言，通常从投入第一笔现金到回笼所需周期需要五年左右，但是每个旧改项目都会存在各种差异，因此针对具体每个项目本身的资金回笼情况会有差异。”在旧改领域“久经沙场”的新世界中国相关人士向《证券日报》记者直言，旧改项目普遍的难点是拆迁过程中存在不可控因素。另外，由于旧改项目投入成本大、资金回笼慢等问题，所以旧改项目是一个挑战。针对现金流平衡，需要综合考虑公司整体情况，因此一般会采取招拍挂与旧改相结合来获取项目，并有效地将销售和投资从现金