报[T告ab摘le要_Summary]

正如我们在本系列的上一篇《这次不一样？——40年房地产金融调控史最全复盘系列之三（1998-2007）》中提到的，2001年底中国正式加入WTO后，开启了“外贸+地产”的双引擎增长模式，相关产业链获得空前的发展机遇。从2003年四季度开始，经济出现过热迹象，CPI开始快速攀升。

经过2004年的强力宏观调控，2005年通胀得到有效控制。

此后一直到2007年初，经济总体呈现低通胀、高增长的良好态势。

但是房价快速上涨的局面依然没有改观，2005-2006年，国务院又先后出台“老国八条”（2005年3月26日）、“新国八条”（2005年5月9日）、“国六条”（2006年5月17日）等政策，有针对性的从信贷、税收、土地和住房供应结构等多个方面进行综合的房地产调控。此后核心城市的房地产调控政策一直处于较为严厉的状态，一直到2008年5月沈阳才开始放松地方调控政策，随后6月成都，7月长沙，8月厦门、福州、重庆、河南，9月西安、辽宁、芜湖、常州、南京，10月北京、杭州、上海等地都相继出台了当地不同力度的房地产宽松政策。

1.2008年9月-2009年6月：非常时期，非常之策2008年的宏观调控基调并非一开始就大幅宽松的，而是随着宏观经济形势的恶化不断调整。2007年底的时候美国次贷危机风险还没有传导到中国，当时国内还出现了通胀再次抬头的迹象，因此2007年12月5日的中央经济工作会议提出来年宏观调控的首要任务是“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”（“双防”）。2008年6月15日和6月25日央行还连续两次提准。随着2008年二季度GDP增速放缓、CPI增速见顶回落，2008年7月25日，中央政治局会议将宏观调控的首要任务调整为“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”（“一保一控”）。2008年9月15日国际金融危机全面爆发后，央行马上降准降息。

随后，2008年10月17日国务院常务会议上总理提出要采取“灵活审慎”的经济政策，保持国民经济平稳较快发展，实际上已经是“保”字优先了，但仍在强调加强金融监管，防范金融风险。事实上当时银监会还在收紧房地产信托政策（2008年10月28日，银监会办公厅发布《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，禁止了“明股实债”操作）但楼市调控政策已经开始松动，2008年10月18日，住建部副部长仇保兴在“中国市长论坛”上表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。每个城市有不同的特点，房地产业的形势也不同，因此可能会出台不同的政策。”这是中央层面首次明确支持部分城市“因城施策”放松楼市调控的行为。随后，中央又采取了降低首付比例、降低房贷利率、减免交易环节税费等手段刺激需求。2008年10月22日央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限降低至贷款基准利率的0.7倍；购买首套普通自住房最低首付款比例调整为20%。同日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。随着全球经济形势进一步恶化，在G20国家一起协调宏观政策的大背景下，2008年11月5日，国务院常务会议制定了4万亿投资计划，并提出要“实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。会议要求加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。这标志着放松金融监管也成为宏观逆周期调节的一部分，此后各种放松监管的政策陆续出台：2008年12月4日，银监会发布《银行与信托公司业务合作指引》，首次正式提出要促进银信合作健康、有序发展，银行理财资金借助信托通道支持实体经济成为重要的信用扩张渠道。

2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，要求全面清理银行信贷政策、法规、办法和指引，根据当前特殊时期需要，对《贷款通则》等有关规定和要求做适当调整。正确处理好金融促进经济发展与防范金融风险的关系，在经济下行时避免盲目惜贷。2008年12月20日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，除了提出降低二套房首付比例及进一步降低交易环节税费等刺激需求的措施之外，还提出要支持房地产开发企业合理的融资需求。标志着房企融资政策终于开始松动。2009年2月4日，银监会发布《关于修改<信托公司集合资金信托计划管理办法>的决定》，将此前管理办法中对于信托公司“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的限制，加了一条“但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外”。为后续根据宏观调控需要进行窗口指导留出了空间。2009年3月23日，央行、银监会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，文件指出要进一步加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别