本报告导读：

2月份以来，与房地产融资相关的数据持续好转，其中对居民端融资已经达到近10年最“宽松”水平，和2016年上半年相当。对企业端融资也开始出现好转迹象。

摘要：

居民端首付比例为近10年之最，隐含仅4成，大幅度低于过往的7成上下，回到2016年年初水平。以居民中长期贷款和商品房成交金额作为计算基础，考虑二手房成交会拉高首付比例，2010年以来首付比例平均在7成上下，2016年为最低，仅5成。根据我们的测算，2020年2-3月，总计贷款额为5109亿元，对应商品房销售金额8203亿元，平均首付比例不足4成，考虑到二手房成交基本冻结，实际首付比例预估在4成上下，远远低于过去10年的平均水平，创下历史最低。从单月来看，仅2016年年初和当前类似，以2016年结果来看，对楼市有一定的刺激作用。

企业债权融资放量，房企扩表有能力，类股权融资依然偏紧，以目前杠杆率水平来看，不放开股权融资会让扩表幅度有限。3月社融和M2数据大幅度回暖，其中M2也再次超过10%。根据我们统计，在债权融资上，公司债和海外债有明显回暖，融资量明显上行、且利率略有下降，由于公司债和海外债可以进入到拿地市场，也带动了土地市场热度大幅度上行。同时，与开发端相关的短融、中票等工具也明显放量，利率更是分别下降至2.5%和3.1%，远低于开发贷利率。至于类股权融资的非标和定增，仍然处于偏紧状态，信托发行规模依然为负，同时定增也没有放开案例。我们维持此前观点，纯债权融资能够让企业扩表，但以目前杠杆率水平来看幅度较为有限。

当前确实进入到融资偏宽松时段，居民端融资能够一定程度上稳定需求，同时供给端债务融资也会改变推盘预期，维持Q2基本面数据超预期判断，迎来量价上行趋势。我们在上一篇报告中提到，以目前的SHIBOR利率看，会倒逼银行通过降低首付比例的方式来维持信贷投放能力，同时压低的市场利率将带来房企债券发行利率的下行。

从融资端来看，房企的资金压力相比于2019年年底对2020年的预判大幅度改善。尽管以目前的政策来看，暂时还不足以带来房企持续的新扩表周期，但Q2的改善将更加明显。推荐稳健经营的万科A、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团，同时推荐有望逆周期的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。