核心观点：

持续受疫情影响，本周新房、二手房成交量虽环比增长，同比仍大幅下滑。52个城市新房成交套数为2354套，环比+64.8%，同比-90.3%；21个大中城市新房成交套数为1638套，环比+78.2%，同比-86.2%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为+196.8%、+38.9%、+86.0%，同比增速分别为-79.8%、-84.8%、-97.0%。18个城市二手房成交1438套，环比+111.2%，同比-80.5%；13大中城市二手房成交1319套，环比+133.0%，同比-80.0%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为+186.5%、+50.0%、+19.1%，同比增速分别为-41.3%、-93.6%、-94.6%。

新房库存量基本保持不变，去化周期均有所上升。16个城市库存94.9万套，环比基本不变，去化周期为14.2个月，环比增加1.4个月；9个大中城市库存51万套，环比基本不变，去化周期为10.8个月，环比增加1个月。一线城市库存量24万套，环比基本不变，去化周期为11.3个月，环比增加1个月。二线城市库存量16.6万套，环比下降0.1万套，去化周期为10.4个月，环比增加0.7个月。

整体土地市场较上周相比量涨价跌,土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为64宗，环比上升326.7%，同比上升966.7%；成交土地规划建筑面积为543万平方米，环比上升172.6%，同比上升2977.0%；成交土地总价为105亿元，环比上升14.4%，同比上升4908.0%；成交土地楼面均价为1937元/平方米，环比下降58.0%，同比上涨62.8%；百城成交土地溢价率为4.25%。

板块收益回升，板块估值相对低位。房地产行业绝对收益为+7.5%，较上周上升14.6个百分点；相对沪深300收益为+5.2%，较上周上升9.7个百分点。房地产板块PE为9.22X，较上周上升0.66，仍然处在历史相对低位。

投资建议:

中央政治局常务委员会会议要求加大宏观政策调节力度。多地也密集推出供给端政策，旨在缓解开发商资金压力。若疫情持续到一季度末结束，全年地产核心指标不做调整；若持续到4、5月份，则全年来看，对新开工的影响>销售>投资。一季度会有一些房企促销，由于大家都在开展线上销售，所以有些促销的直观感受会更加明显。从政策面上看，我们认为上半年以货币和信贷政策为主，2月LPR预计下调；下半年会有一些地方通过因城施策，做一些需求端政策的小幅调整。今年房企的融资环境预计边际宽松。下半年可能是一个拿地的窗口期。整体来看，目前地产板块只是修复了疫情带来的冲击。在当前基本面承压的情况下，应当关注房企的综合实力，包括产品力、执行力、营销能力、回款能力、在上下游中的话语权、和政府谈判能力等等，只要能顺利度过难关的企业后续都会有较大的机遇。我们推荐三条主线：1）有融资优势、内生性现金流覆盖力强的公司：万科A，建议关注中国金茂。2）业绩增长预期较高的公司：融创中国，建议关注中南建设、金科股份。3）现金流稳定，管理运营能力较强的物业管理公司：建议关注保利物业、永升生活服务、绿城服务、碧桂园服务、招商积余。

风险提示：

疫情持续时间超预期；房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。