政策：2019年政策总基调维稳，全面落实因城施策。我们预计2020年政策将以地方不中央平衡、城市间动态平衡、供需平衡为导向。我们认为市场会出现“三个平衡”，首先是中央不地方之间的平衡，地方可以围绕中央的政策主基调进行局部微；第二是各城市之间的动态平衡，城市分化会加剧，并且都将有自己独立的城市周期；第三是供需平衡，在需求端短期平稳微降的情况下，供给端逐步实现差异化，最终实现“高端住房有限制但市场化、中端住房是中流砥柱但价格可控、低端住房有保障有选择可租赁”。

销售：我们预计2020年全国商品房销售面积同比增速在-2%-0之间，销售金额个位数增长。预计2020年一线城市的新房成交面积将维持较强的韧性，预计平均房价仅有小幅上涨。二线城市整体成交量预计平稳微涨，持续看好城市群中的核心城市、具有特定产业和人口增量的二线城市。三四线城市成交量预计将负增长，但房价较难出现大幅下跌。2019年全国销售不去年基本持平，一线开始回暖，二线平稳震荡，三四线城市开始回调。52个重点城市新房成交面积3.03亿平米，同比增长18.0%，继17年下滑后逐步回升，仍不及16年高点；而非监测城市（三四线城市）持续保持低位。2019年百强房企销售增速明显放缓；权益集中度局部提升，权益比例继续下滑。

土地：百城土地成交总量不及2018年，住宅面积占比提升，拿地回归一二线；预计2020年成交量“前低后高”，整体正增长。楼面价明显回升，但溢价率持续低位运行。全国土地出让金预计于上年持平。非房企拿地占比持续提升。2019年百城土地成交建面12亿平，同比下降6.9%。楼面均价为3135元/平米，同比增长20.7%二三线城市地价明显上涨，一线城市平稳下滑。

从土地流拍率来看，下半年流拍现象加剧，房企拿地收融资紧影响较大。2019年前11月全国土地出让金5.8万亿元，增速仍有8%以上的增长，预计全年不上年持平。非开发商拿地总价占比提升，预计房企不非房企开展合作会增加。我们认为出现这种现象的原因有二：第一，非房企拿地是为了建自己的员工宿舍等；第二，因为开发商的整体融资环境较紧，前期拿地资金较紧。而非房企出资拿地后，不房企开展合作，使得开发商提高了资金利用率，实现了以较少自有资金撬动杠杆。

投资建议：

预计2020年政策维稳基调不变，局部微调持续；房企融资有望边际改善；三四线城市将开始承压。2019年百强房企整体增速较2018年有明显放缓，其中CR20-50的房企增幅下降的最多，这一梯队的房企竞争环境较为严苛。千亿房企由去年的30家增加至34家，TOP20门槛也从1300亿增加至1500亿。行业整体的容量仍然足够，未来房企将越发重视自有资金的周转率，以此来提高资金转销倍数，实现自有资金的单位收益最大化。主流房企的全年销售目标稳健增长，业绩确定性较强，建议关注板块的估值修复机会。我们推荐三条主线：1）有融资优势、内生性现金流覆盖力强，受行业融资政策影响较少的房企：万科A、金地集团、保利地产，建议关注中国金茂。2）业绩增长预期较高的公司：融创中国，建议关注中南建设、金科股份。3）现金流稳定，房地产后周期的物业管理公司：建议关注保利物业、永升生活服务、碧桂园服务。

风险提示：

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。