核心观点：

本周新房、二手房成交量均上升。52个城市新房成交5.7万套，同比-6.9%，环比+3.1%；21大城市新房成交3.5万套，同比-8.0%，环比+1.1%；一、二线城市新房成交同比增速分别为-25.5%、+14.4%，环比增速分别为+13.7%、+9.7%。18个城市二手房成交1.9万套，同比+27.4%，环比+4.2%；13个大中城市二手房成交1.7万套，同比+36%，环比+5.1%；一、二线城市二手房成交同比增速分别为51.9%、38.2%，环比增速分别为4.5%、9.5%。

新房库存量和去化周期均有所上涨。16个城市库存95.9万套，环比上涨0.8万套，去化周期为10.6个月，环比上涨0.3个月；9个大中城市库存51.7万套，环比上涨0.7万套，去化周期为8.1个月，环比上涨0.3个月。一线城市库存量25.1万套，环比上涨0.6万套，去化周期为9.8个月，环比上涨0.2万套。二线城市库存量16.7万套，环比上涨0.1万套，去化周期为8.8个月，环比上涨0.1个月。

整体土地市场较上周相比量跌价涨,土地溢价率有所上涨。百城成交全类型土地数量为194宗，环比下降28.9%，同比下降46.7%；成交土地规划建筑面积为1731万平方米，环比下降27.6%，同比下降51.9%；成交土地总价为600亿元，环比下降18.1%，同比下降35.7%；成交土地楼面均价为3469元/平方米，环比上涨13.2%，同比上涨33.6%。百城成交土地溢价率为8.92%，环比上涨46.7%，同比上涨85.8%，仍保持低位。

板块收益有所上涨，板块估值仍处于历史相对低位。房地产行业绝对收益为+4.4%，较上周上涨1.9个百分点；相对沪深300收益为+3.2%，较上周上涨2.4个百分点。房地产板块PE为9.74X，较上周上涨0.4，仍然处在历史相对低位。

投资建议:

11月房地产单月销售增幅略微收窄，但仍保持韧性；整体投资缓慢下滑符合预期。本周广州市黄埔区人才限购政策放松，我们预计明年各地将广泛推出人才政策。随着宝能的减持，其持有万科的股份不足5%，我们认为板块信心将得到提振，头部房企的整体韧性比市场预期的更好。同时板块仍具备低估值，高股息属性，建议关注估值修复逻辑。我们推荐三条主线：1）有融资优势、内生性现金流覆盖力强，受行业融资政策影响较少的房企：万科A、金地集团、保利地产，建议关注中国金茂。2）业绩增长预期较高的公司：融创中国，建议关注中南建设、金科股份。3）现金流稳定，房地产后周期的物业管理公司：建议关注永升生活服务、碧桂园服务。

风险提示：

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。