投资要点：

房地产行业数据：上周（19/12/07-19/12/13）主流45城一手房成交664万平米，环比-6%；其中，一二线环比-7%、三四线环比-1%；12月截至上周一手房月成交同比+2%，较11月上升7pct，其中一二线同比-1%、三四线同比+14%，分别较11月+3pct和+19pct。上周14个重点城市二手房合计成交141万平米，环比-5%；12月截至上周累计成交同比+46%，较11月上升29pct。库存方面，上周15城推盘环比+5%，成交环比-8%，周成交/推盘比0.57倍，低于上周的0.65倍；9-11月分别为0.81倍、0.89倍、0.66倍，整体优于18年9-11月的0.72倍、0.80倍、0.66倍；15城可售面积8,563万平米，环比+1.9%；3个月移动平均去化月数为9.4个月，环比上升0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：中央经济工作会议指出：“全面做好‘六稳’工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保持经济运行在合理区间，确保全面建成小康社会和‘十三五’规划圆满收官”；“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”地方政策方面，广州拟于年底出台人才公寓管理办法，并加快共有产权住房政策研究，人才及港澳居民在广州南沙买房将放宽限制；深圳取消商务公寓“只租不售”的相关规定；海口将加强物业服务企业管理，重点监管信用等级差的物业公司；张家港市取消房屋限售“一日游”；郑州放宽两项、增加一项户口迁入郑州市落户条件；长沙进一步加强商品住房价格管理，外界对长沙楼市政策放松的解读系误读。

公司动态跟踪：招商蛇口1-11月实现签约面积1,013万平方米（+42%），签约金额1,970亿元（+32%），公司正式递交商业房托的授权申请及上市申请；华夏幸福引入金谷国际信托对子公司巢湖产业新城增资，引入福恒投资向子公司中山产业新城增资；首开股份1-11月实现签约面积322万平方米（+6%），签约金额871亿元（+4%）；中航善达将2016年2月17日发行的公司债券更名，简称由“16中航城”变更为“16积余债”；新城控股第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第三次解锁暨上市；金科股份披露卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划之一期持股计划。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.52%，沪深300指数上涨1.69%，相对收益为0.84%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第6位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：大港股份、浙江广厦、华发股份、金科股份、万好万家，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华业资本、新华联、宝安地产、运盛实业、宜华健康。

投资建议：2019年主流房企销售持续超预期，预判2020年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情；预判2020年政策小松可期、筑底改善，近期MLF、OMO、LPR降息持续出现、一城一策密集推出、首提融资逆周期调节、12月政治局会议未提房地产、12月经济工作会议重提促房地产平稳健康发展，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.8/5.4倍，NAV折价20-70%；2）主流房企股息率达18A4.3%和19E5.5%vs.10Y国债3.3%；3）板块PE处于12年以来0.5%分位vs.沪深两市17%。我们重申推荐评级，推荐：1）住宅开发：万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、首开股份；2）物业管理：中航善达、新大正，建议关注：保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城、新城控股。

风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。