事件

12月12日中央经济工作会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

评论

我们认为本次会议的表述是对因城施策框架下房地产市场调控成果的认可，未来这一政策框架将得以延续。本轮房地产市场调控在因城施策的框架下实现了房价稳中趋降，销售、投资、土地市场基本平稳的良好局面，我们认为这显著优于此前历轮调控中出现的市场大开大合的情况，是来之不易的积极成果。总结本轮调控中的重要经验，我们认为坚持“房住不炒”的主基调，落实因城施策的调控框架，以及践行以稳地价为切入点的市场预期管理是三项核心原则，而本次会议也将这三点概括为长效管理机制。我们认为本次会议进一步肯定了当前调控成果和上述经验原则，未来这一政策框架将得以充分延续。

实体市场正处于下行通道，我们预计未来政策可能更多出现边际上的正向调整。

本次会议表述中再度出现“促进市场平稳健康发展”，而上一次提及则要追溯到2011年经济工作会议。当前实体市场销售总体呈下滑态势，各地区市场显著分化格局下整体下行幅度有限，但是仍值得警惕持续下行蕴含的风险。往前看，我们认为地方调控政策可能更多出现边际上的正向调整（尤其在市场下行压力相对突出的地区），而这些举措也符合中央因城施策的管理框架。此外，考虑销售端的下滑趋势可能进一步传导至土地市场，我们不排除未来在地价面临下行压力时，针对房企融资端的政策也可能出现一定程度上的正向变化。

在当前点位上继续看多地产股。当前板块较前期低点已累计一定涨幅，我们覆盖的A/H股地产公司目前平均交易于6.0x/6.5x远期市盈率，其中A股仍显著低于历史中枢（8.7x），H股接近历史平均水平。我们认为龙头房企销售和盈利增长尚未在股价中充分反映，往前看估值切换仍将驱动价格进一步上涨。建议投资者加配基本面扎实的优质个股，A股推荐保利、金地、阳光城、招商蛇口、中南、万科，H股重点推荐融创、旭辉、时代、中海、华润、龙湖、金茂。

风险

宏观经济过强或过弱；地产政策超预期收紧；货币信贷环境恶化。