投资要点

2019年房地产行业回顾：

销售投资韧性较强，三四线超预期：2019年1-9月全国商品房销售额同比增长7.1%，销售面积同比略降0.1%。其中30大中城销售面积同比增长6.2%，非30大中城同比下降0.8%，但7月以来单月正增长，韧性较强。

房地产开发投资维持高增长，1-9月房地产开发投资累计同比增速10.5%，较去年全年提升1.0个百分点。

库存低位：统计局数据来看，9月商品房待售面积较年初下降5.9%，2016年以来持续下降，库存处于低位。房管局的周度跟踪数据来看，15个样本城市去化周期8.8个月，较年初下降1.3个月，也处于较低水平。

土地市场弱于去年，一二线好于三四线：1-9月100城土地成交建筑面积同比下降6%，其中一线城市38%，二线城市4%，三四线城市-16%。

资金来源稳定增长：1-9月房地产开发资金来源同比增长7.1%，高于2018年全年0.7个百分点。虽然中枢下行，但目前稳定增长。构成来看，信托融资收到一定影响，但是按揭贷款、国内贷款和其他应付款较快增长。

政策高频变化，一城一策。

中长期趋势展望：过去五年地产超级大繁荣，中长期趋势难以改变，持续看好地产龙头公司。

过去五年，地产大周期向上。2015年以来，房地产五年超级大繁荣，2018年全年商品房成交额达到15万亿元。2015年至今5年间，居民杠杆率大幅度提升19.6个百分点（截至2019年6月）。

中长期来看，居民杠杆率大趋势难改，地产大周期趋势不变。几乎所有经济体经济增长中枢下行后信用创造主要都是依靠居民杠杆率提升、银行给地产加杠杆。这是由于企业利润率中枢下行、直接融资推进、银行风险偏好降低所决定。

投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：保利地产、万科a、招商蛇口、我爱我家、国创高新，受益标的还有华夏幸福。

风险提示：通胀可能导致货币政策宽松空间有限，货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。