销量短期弱反弹主因房企加快推盘和促销，但这或强化明年上半年销量超预期下滑风险。销量9月当月增速现回落但仍正增长，三季度反弹主因房企在资金收紧背景下加快推盘和促销，结构上尤见于三四线，这种销量增长背后的原因或强化明年上半年超预期下滑的风险；房地产板块相对估值持续历史低点已一年，具备估值修复前提，而政策观察组合大概率在四季度末到明年一季度从目前的“经济压力大、房地产销量正增长、房地产投资高位”过渡到“经济压力大、房地产销量下滑、房地产投资震荡回落”，这将使政策出现边际改善空间，8月底以来已看到部分城市政策面出现“修复”，这也是前期过严（类一刀切，所谓额度管理）的纠偏，强调认清行业beta逻辑，布局房地产股票。

房地产投资短期脉冲高位或因拿地费用改善叠加施工提速等，但往后看仍将趋势性回调。房地产投资9月高位走平，或因拿地费用弱改善叠加房企提高开发强度以加大推盘促回款；强调上半年限价政策逐步放开带动复工增加和施工速度均出现较明显回升，是投资脉冲高位的主要原因，但这种影响2季度以来正逐渐转弱，投资仍将趋势性回调但较为平缓；新开工“震荡”下行，今年败也在三四线。新开工9月低位略反弹，往后或仍将“震荡”下行。我们认为新开工去年成在三四线，今年败也在三四线，结构数据正在印证；

继续看好竣工周期机会。竣工增速9月继续回升，坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化。房地产产业链上下游出现明显分化，投资者仍需重视房地产下游的相对和绝对收益机会。

资金链得益于销售短期反弹而出现改善，但往后或仍将走弱，这意味政策出现边际改善的概率在明年一季度或增强。资金来源9月低位反弹，其中销售回款贡献最大，信贷则仍趋势下行，行业资金链Q2以来亦有改善，主因便是资金来源得益于销售短期弱反弹而有所回升，但受三四线拖累和融资边际收紧等影响，资金链或仍将走弱，政策出现边际改善的概率在明年一季度或增强；货币活化指数出现筑底回升迹象，预示全局房价在1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市，一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支，整体房价未来半年或维“稳”。

认清行业beta逻辑，布局房地产股票。房地产板块相对估值持续历史低点已一年，具备估值修复前提，政策观察组合大概率在四季度末到明年一季度从目前的“经济压力大、房地产销量正增长、房地产投资高位”过渡到“经济压力大、房地产销量下滑、房地产投资震荡回落”，这将使政策出现边际改善空间，而8月底以来已看到部分城市政策面出现“修复”，这也是前期过严（类一刀切，所谓额度管理）的纠偏，强调认清行业beta逻辑，布局房地产股票。配置三类“好公司”，即真正高周转的公司【万科A】【保利地产】；拐点型公司【金地集团】；重视资源型公司（非靠囤地升值）在现有“区间管理”政策下可能的弯道超车机会【华侨城A】【华夏幸福】等。另外，竣工回暖预期下的房地产下游机会以及物业公司需大力重视，趋势未变，逻辑就不会改变。（限制名单调出）

风险提示：短期行政调控超预期，长效机制超预期，短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期。