行业近况

“十一黄金周”26城1新房销售面积同比下降14%，超高能级和高能级城市分别下降33%和16%，中低能级城市增长5%。新房销售均价同比上涨2%。10个重点城市推盘去化率下行21个百分点至42%，创近4年新低。

评论

“十一黄金周”新房销售面积同比走弱。“十一黄金周”26城新房销售面积同比下降14%（2016/2017/2018年同期分别同比+18%/-58%/+13%），其中超高能级和高能级城市分别下降33%和16%，中低能级城市增长5%。26个城市中，15个城市成交面积同比下降，2个城市与去年同期基本持平，9个城市同比增长。9月60城新房销售面积环比8月周均增长6%，同比增长4%（8月同比-2%），其中超高能级/高能级城市和中低能级城市均增长4%。

新房销售均价同比涨幅持续收窄。“十一黄金周”新房销售均价环比9月周均上涨2%，同比上涨2%，其中超高能级/高能级城市下降1%，中低能级城市上涨7%。9月新房销售均价环比8月周均上涨0.5%，同比上涨4%，涨幅持续收窄（6/7/8月分别同比上涨7%/6%/5%）。

推盘量上行，去化率创新低。上两周（9月23日~10月6日）10个重点城市共有149个项目开盘，累计新推房源26606套，同比增长22%。“十一黄金周”推盘去化率降至42%（上上周63%，9月68%，8月67%），创近4年新低，其中一线、二线城市分别为32%和48%，较上上周分别下降35和13个百分点。

宅地成交面积同比继续下降。“十一黄金周”300城居住用地成交面积同比下降6%（剔除国庆节假期因素影响）；平均溢价率回升至7.8%（上上周7.4%）；土地流拍率收窄至2.3%（上上周9.6%）。9月居住用地成交面积同比下降14%，延续跌势（7月-6%，8月-10%）；平均溢价率7.7%，较前两月（7月15.0%，8月11.9%）继续下行；流拍率抬升至3.8%（7月3.4%，8月3.2%）。

估值与建议

我们判断伴随实体市场走弱，地产政策出现进一步收紧的可能性较低，未来数周行业政策将进入观察期。近期板块已呈现情绪面边际改善、估值上修的迹象，我们建议投资者在当前基本面下行、政策平稳、板块估值偏低（A/H地产股当前分别交易于6.0/5.5倍远期市盈率）的环境下，可积极增加地产股配置，建议关注盈利增长确定性强且财务端稳健的标的。A股推荐保利、中南建设、金地和华发，同时建议关注阳光城（未覆盖）。H股推荐华润、中海、龙湖、融创、世茂、旭辉。

风险

按揭投放规模大幅收缩；地产调控政策超预期收紧；宏观环境不确定性加大。