政策环境综述：融资承压，集体经营性用地入市法制化

中央层面，银保监会要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模（原三季度期间可超），保证三季度房地产业务余额零增长，部分银行还收到窗口指导要求房地产开发贷表内额度不得超过3月底规模，房企融资持续收紧。《土地管理法（修正案）》获得通过，集体经营性用地入市制度经法律确定。地方层面，上海自贸区新片区加大人才支持力度，“居转户”改为5年（原7年），核心人才缩短到3年，非本市户籍人才购房社保年限缩短至3年（原5年），昆山跟进苏州市调控升级，海南垦区禁售。

成交市场综述：市场景气度有所下滑

根据房管局数据，8月35城成交面积由正转负同比下降4.3%，各线城市成交均有所下滑，其中一线同比下降12.8%，较7月由正转负，二线同比增长1.9%，涨幅较7月缩窄4.8个百分点，三四线则同比下降8.6%，8月成交市场景气度有所下滑。

土地市场综述：土地市场热度回落，供销比有所回升

根据中指院数据，19年8月300城宅地供需较去年同期均下滑超20%，单月供销比从上月的1.14大幅上升至1.35，宅地溢价率继续下滑至19.6%，回落至20%以下，土地市场热度明显下降。分线来看，各线城市宅地成交建面和土地出让金同比均下滑，供销比均回升，溢价率均有所下滑。

资金环境综述：房贷利率继续上涨，降准或缓解资金压力

按揭贷方面，融360数据显示，8月35重点城市首套、二套房贷利率分别增长3bp、2bp，涨幅较上月均扩大1bp。央行2019【16】号文指出10月8日起新发放的个人住房贷款需挂钩LPR，而当前首套房平均利率高于下限62个bp，而二套房平均利率高于下限33个bp。9月6日央行宣布降准合计释放长期资金约9000亿元，流动性边际修复有助于缓解资金面压力。对地产的影响还要观察降准之后的实际影响，近期无论是十年期国债收益率还是8月LPR的利率水平，均体现出下行趋势，与之相关联的按揭及其他贷款额度与成本均有望改善。从以往经验来看，板块估值与流动性呈现正相关，相对PE往往随着国债收益率下行而逐步抬升，从这个角度看，未来板块相对PE具备提升基础。对于个股而言，近期景气度下滑销售均价松动，头部房企加快推盘走量，销售端压力提高。

风险提示

政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。