事件

十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法的决定，修正后的土地管理法删去了原法规中“任何单位或个人进行建设，需使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，为农村集体建设用地的入市扫清了法律层面的障碍。

评论

新土地管理法打破了传统城乡二元土地供应结构，有利于平衡城镇政府和村集体在土地权属上的收益分配。修正后土地管理法规定“农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用”，这意味着农村建设用地能够不再必须经过“征地”环节供向市场，不仅是对我国当前土地市场的供应格局的优化和完善，也有利于最大化地保障农民的土地利益。事实上，部分地区在地方实践中已经形成了较为成熟的集体建设用地入市措施（例如广州的旧村由开发商与所有权人合作，依据建设方案变更用地性质直接划转国有，土地出让金返还村集体）。

我们认为土地管理法的修正不会引发集体建设用地的大规模入市，对宅地市场的影响有限。尽管集体经营性建设用地理论规模可观（截至2013年底全国经营性集体建设用地4200万亩1，相当于城镇建设用地面积的50%），但修正后的土地管理法对集体建设用地的入市条件存在多项限制性规定：第一，每年入市的集体建设用地须依法登记，且须在年度土地利用计划中做出安排，其供应规模实质上依然接受城镇政府的管理；第二，入市集体建设用地的使用用途只限定于商业、工业等经营性用途，不可用于城镇商品房的开发和销售；第三，获得集体建设用地使用权的土地权利人，不得对土地的使用性质进行变更。同时考虑真正具备市场价值且可供向市场的集体经营性建设用地体量相对有限，我们认为该法案调整后集体建设用地对宅地市场的供应量和价格不会造成明显冲击。

土地制度改革须继续朝向构建城乡统一的建设用地供应市场渐进发展。2014年中央确定在33个试点地区探索包括农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革（俗称“三块地”）在内的改革试点，本次土地管理法修正案关于征收制度的改革即基于上述试点经验。然而由于每个试点地区只能在“三块地”中选择某一项，导致农村土地要素尚无法形成完整系统的改革试点经验，也客观上限制了村民农村资产完整退出、从而向城镇进阶的路径。我们认为未来基于“三块地”的改革将持续深化，激活农村土地市场将是保障长期土地供应的重要举措，亦是房地产长效机制中至关重要的环节。

风险

农村土地制度改革试点进度及成果低于预期。