政策回顾
5月，银保监会出台23号文，进一步规范了信托公司房地产业务的模式，并严格限制了信托通过“明股实债”模式参与前端融资；7月，银保监会对多家信托公司进行窗口指导，要求控制地产信托规模，地产信托融资进一步收紧。
测算方法
本报告将通过测算2019年预计新增地产信托规模，预计信托新政对地产投资增速的影响；并计算存量口径、新增口径的地产信托规模占有息融资、资金来源的比例，判断信托新政对房企融资影响的程度。
核心结论
（1）从房企资金来源来说，房企资金来源绝大部分来源于销售回款，有息融资仅占较小比例，而其中信托融资所占比例更小。即便地产信托被一刀切全部停止，也只影响房企资金来源的7%，有息融资的16%；而如果只按照现在监管的余额规模控制和禁止参与前融要求的话，实际影响将更小。
（2）从对地产投资增速来看，信托新政或将导致全年地产投资增速下降约2.35个百分点
投资建议
近期融资收紧背景下龙头房企优势将更加凸显，推荐具备国企背景的万科、保利地产、招商蛇口、金地集团，销售回款健康、有息负债覆盖比例较高的中南建设、荣盛发展等行业龙头。
风险提示：房地产政策调控收紧。
