报告摘要：

房地产投资、新开工、竣工增速回落，景气指数下行。2019年1-5月，全国房地产开发投资额4.61万亿元，同比增长11.2%，增速回落0.7pct；新开工面积7.98亿平米，增长10.5%，增速回落2.6pct；竣工面积267亿平米，同比下降12.4%，降幅扩大21pct。受销售数据下行的影响，1-5月新开工面积增速有所下降，施工面积则继续保持高位。2019年5月，房地产开发景气指数为100.85，较4月份回落0.07个百分点结束了连续三个且的回升。

销售降幅扩大，单月销售面积创年内最大跌幅。1-5月份，商品房销售面积约5.55亿平方米，同比下降1.6%，增速扩大1.3pc；单月销售面积13433万平米，同比下路5.51%；5月三十大中城市商品房成交面积1544万平米，同比增长13.59%，城市结构分化加剧，三四线市场进一步回落。自小阳春行情的伊始，我们便认为无论是从基本面或是政府对于房地产市场的表述来看，本轮小胆春行情都不县备可持续性，而5月份销售数据的走弱，代表了此轮小阳春行情的结束，我们认为后续销售增该将继续走弱，逐渐探底。

土地市场低位运行，百城溢价率下行。1-5月份，房地产开发企业土地购置面积5170万平方米，同比下降33.2%，降幅收窄0.6pct；土地成交价款2269亿元，下降35.6%，降幅扩大2.1pt；5月百城土地成交溢价率为19.62%，自23号文的出台后土地市场成交溢价率已出现明显下滑，我们认为土地市场在未来会保持低位运行。

销售下滑影响到位责金，房贷利率继续下行。1-5月份，房地产开发企业到位资金6.67万亿元，同比增长7.6%，增速回落1.3pct定金及预收款以及个人按揭贷款分别同比增长11.3%、10.8%，增速同比下降2.2pct、1.6pct。5月，全国首套房贷款利率为5.42%，二套房贷款利率为5.74%，分别同比下降6bp、7bp，维持下降趋势。个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和金地集团；建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房金和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；

风险提示；调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行