导读：

轻资产扩张是新加坡房企主要特点。“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健增长。

本文是系列报告的第三篇，从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。

摘要：

·发展历程：由重到轻，由开发商到基金管理人新加坡最具代表性的房企是凯德集团，以2002年为转折点，其发展可以分为两个阶段：①2002年前，重资产运营，角色为开发商。

公司成立初期，从事房地产开发及投资业务，债务沉重，利润不佳。

2001年有息负债率达到87%，ROA仅为1.6%；②2002年后，轻资产转型，角色晋级基金管理人。公司轻资产转型主要通过REITs实现，凯德先后发行5只公募REITs，并开启大规模物业收购。2002年至今资产规模增长3倍，净负债率下降56%。

业务模式：全产业链，兼任开发商、运营商和管理人一是开发和自持混合经营。凯德既是传统开发商，又是REITs的管理人负责自持物业的收购与处置，同时作为运营商负责商业地产日常经营。2018年公司开发和自持资产2:8，收入4:6；二是混业态经营，与美国地产运营公司只聚焦一种业态不同，凯德同时持有购物中心、写字楼、酒店，资产规模比例为5:3:2，收入贡献比例为5:2:3；

三是房地产和金融双轮驱动，凯德同时管理5只REITs+17只私募基金，是亚太最大房地产基金管理公司。

经营特点：私募基金和REITs为基石，实现轻盈扩张双基金运作是凯德模式的核心。私募基金和REITs配对发展，前者定位高风险高收益，后者定位低风险稳收益。早期项目由私募基金孵化，成熟后向REITs注入，形成“从进到退”的全周期投资物业成长通道。双基金模式是“轻资产”转型的关键，2001-2017年凯德总资产规模增长近3倍，资产负债率从57%降至48%，净负债率从112%降至56%。

风险提示：各国国情存在差异性