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万科集团(000002.SZ)和联想控股(03396.HK)最近发布了2023年业绩报告。万科是盈利的，归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元，但能不能活下去却成了社会热点。万科打破了连续31年分红的惯例，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自年报发布起自愿领取月薪税前1万元。这些信号反映出处境极为艰险。

联想控股的年报显示，2023年净亏损为38.74亿元，而上年净利润为11.67亿元，同比转亏。(注：联想控股是联想集团的母公司，2001年将旗下自有品牌业务和代理分销业务分拆为联想集团和神州数码。)

我对一般公司的损益并不太关注，但这两家都是我非常熟悉且多年引为样板的公司，不能不引起思考。我进而想到了1984年这一“中国现代公司的元年”，万科和联想都是这一年诞生的。万科的“阳光下的利润”和联想的“管理三要素”是我二三十年前就接受的商业理念。我对中国商业的观察，在某种程度上就是通过对这些公司的观察进行的。

在1984年那个因邓小平视察深圳特区、进一步开放14个沿海港口城市、洛杉矶奥运会、中英签署关于香港问题的联合声明、商品经济被写入《中共中央关于经济体制改革的决定》而永载史册的年份，中国诞生了一批日后具有显著度的公司。如果要我选出“1984年诞生的十大公司”，我会写下这样的名字——

工商银行、海尔、联想、万科、正泰、上海大众、健力宝、科龙、四通、南德。

后面这四家，四通、南德已不知所终，科龙被几番折腾后在2006年卖给了海信，健力宝与鼎盛时完全不可比，我也是上网才发现其还有产品销售。

40年，这些企业将以何种方式总结既往?无论如何，40年屹立不倒，以世界少见的速度增长到今天的规模(注：工商银行、联想集团、万科、海尔都是世界500强公司)，我们都要给它们足够的尊重。

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关于万科的压力和挑战，首先是整个行业衰退的问题。

2023年中国住宅新开工面积已不足7亿平方米，较2019年高点下降了59%。2024年前两个月，百强房企销售业绩下滑超过50%，万科销售同比也下滑40%多。如果继续这样的跌法，大部分企业都会完蛋。道理很简单，没有基本的销售收入，根本覆盖不了当初按正常发展状态所购置土地的债务负担。

那么借钱过冬行不行呢?“屋漏偏逢连夜雨”，现在万科面对的很多银行，融资政策有变化，要用项目抵押去贷款，不给信用债了。信用债是个总数、大数，自己容易调节，项目贷是拿一个个符合要求的具体项目去审，根据工程进度拨付，数量少，来得慢。

中房集团原董事长孟晓苏说：“万科是个优等生，如果班上有一个学生不好，那可以认为是这个学生的问题。如果学生都不好，连三好生都出了问题，那问题就不在学生了。”这话确实有一定道理。

但万科自身有没有该反省的地方呢?2018年万科就提出要活下去，现在看，压力是远远不够的。可能是因为彼时销售、利润还在增长，如2019年收入同比上涨约24%，归母净利润同比上涨15%，利润接近389亿元。所以虽然预感到行业会收缩，但并没有真正收手。

《地产总裁参考》出品人潘永堂给出的数据显示，2018年到2023年万科拿地额分别是1316亿、1610亿、1349亿、1274亿、241亿、384亿元。其中2018年到2021年，年均拿地额为1421亿元，2022年到2023年才大幅下降。

万科不是不了解自身的问题。2021年，是万科上市之后，继1995年、2008年的第三次利润下降，归属于上市公司股东的净利润为225亿元，同比下降45.7%。

在2022年3月发布2021年年报的致股东信中，郁亮写道，“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。同时，各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。”

不是看不到问题，是看到后解决的力度不够。也可能有侥幸，认为自己一定是幸运儿。

上个月我在香港和陈启宗(恒隆集团及恒隆地产董事长)先生交流，当时他正在写恒隆集团、恒隆地产两家上市公司的致股东函。写一篇要花很长时间。2007年，20多个内地发展商到香港，他告诉他们，约20年后他们中有60%会赚钱，其中5%至10%会成为超级富豪，余下40%中一半会陷入困境或退出，剩下的会破产。他说，他当时太乐观了，现在大概90%甚至更多都不行了。

陈启宗已经退休，留下了一个稳健的恒隆。截至2023年底，恒隆集团的净负债率为28.6%，恒隆地产的净负债率为31.9%。恒隆的策略一直是“只选好的，只做对的”，进入内地33年一共建了11座恒隆广场，相当于3年一座。

在《致股东函》中，光是解释因为投资杭州项目导致净负债率比之前略有上升(大概3个多点)，就花了很多篇幅。“做生意没有免费的事，要夺得更长远的策略优势，必须付出短期的财务代价”，而杭州恒隆“肯定有潜力成为该市的龙头购物商场”，所以“我们不能错过2018年的买地机会”，而且“中标价完全在预算之内”。

恒隆和万科的业态不是一回事