乐居财经12月20日，国泰君安发布研报，维持万科目标价26.70元，维持增持评级。

报告显示，2021年前11月万科实现销售金额5642亿元，同比下降6.4%;销售面积3548万方，同比下降14.1%。公司销售增速持续下行，仍在探底，而拿地也愈发谨慎。

投资要点：

维持目标价26.70元，维持增持评级。维持公司2021~2023年营收增速分别为9%/4%/14%，业绩增速分别为9%/5%/14%;维持2021~2023年EPS分别为3.90/4.10/4.68元。鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营，给予2022年6.5xPE，维持目标价26.7元。

公司11月销售增速持续下行，仍在探底。2021年11月，公司实现销售金额432亿元，销售面积254万方，分别同比下降25.0%和35.6%，较10月同比增速分别同比下降5.2pcts和6.2pcts。2021年前11月累计销售金额和面积分别同比下降6.4%和14.1%，较前10月累计增速分别下降2.0pcts和2.3pcts，公司销售增速持续下行。行业随着政策的边际放松在11月出现了小幅度改善，公司销售增速仍在探底中。

公司愈加谨慎，土地投资力度进一步下降。2021年11月，公司以权益地价68亿元新增7个开发项目，新增权益建面61万方，权益比例为67%，土地投资力度为22%，拿地愈加谨慎。11月公司新增拿地主要在二线城市，楼面价为11281元/平方米，较前10月累计拿地成本大幅提升，但是2021年整体土地成本占比销售均价依然维持41%，较2020年全年下降3pcts，整体成本有所改善。

公司土储全年依然呈下降状态。截止到2021年11月底，公司土地储备合计约6906万方，货值约1.1万亿元，去化周期维持在2年左右。

风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓，土地市场进一步变冷，融资环境持续恶化，市场需求进一步下行。