乐居财经发自北京

55岁的郁亮，为了迎合95后，成了一位“纹身boy”。而招商蛇口在看似稳重的不惑之年，也还保留了年轻人的冲劲儿。

创立1979年招商蛇口，现如今已有40历史，可谓是进入“不惑之年”。但不惑之年的招商蛇口在疫情黑天鹅下，却选择稳健中带点激进的策略。

距离2020年结束还有近50天，招商蛇口(001979.SZ)披露了2020年三季度报告，据此可以一窥招商蛇口的这大半年。

经营现金流“拨正”背后的激进拿地

疫情“黑天鹅”的到来，狠抓现金流成为房企的共识。招商蛇口也不例外，招商蛇口今年以来的经营现金流也体现了其效果。

截至2020年一季度末、上半年末、三季度末，招商蛇口的经营活动现金流分别约为-163.97亿元、-29.91亿元、102.45亿元。其经营现金流不断不断改善，最终“拨正”。

而截至2020年9月30日，招商蛇口的经营现金流较去年同期增长了12.73%，据招商蛇口，增长主要因其销售回款超过购地及基建投入增长幅度。换句话说，招商蛇口购地及基建投入较去年增长，其销售回款较去年增长的幅度更大。具体来看，截至2020年9月30日，招商蛇口销售商品及提供劳务收到的现金约1163.08亿元，较去年同期增长326.2亿元;而其购买商品及接受劳务支付的现金约为720.15亿元，较去年同期仅增长了325.47亿元。

事实上，招商蛇口在2020年拿地一直较为积极，据公开资料统计，前9个月，招商蛇口独家拿地及联合拿地共计63个项目，涉及拿地金额约为955.37亿元，其中招商蛇口的权益拿地金额约为656.72亿元，其拿地金额在行业中也位于前列。具体来看，3月、4月、5月、6月、9月为招商蛇口拿地数量高峰期。其中，6月和9月，月拿地权益金额均超过100亿元。

投资收益同比减近40亿，增收不增利

2020年前三季度，招商蛇口实现了营收501.18亿元，同比增长了96.21%;但其净利润反而同比下降41.51%至34.1亿元;归母净利润同比下降56.96%至21.92亿元。招商蛇口陷入增收不增利的“漩涡”。

值得注意的是，在前三季度，招商蛇口实现投资收益7.63亿元，较去年同期的近48.19亿元下降84.17%，这是招商蛇口今年净利润下跌的主要原因。而招商蛇口对此解释为，项目整体转让收益及权益法投资收益同比减少。

招商蛇口也在公告中解释，净利润下跌一则因项目结转结构影响，毛利率下跌;二则因新冠肺炎疫情爆发以来，公司对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显;此外，上年同期招商蛇口转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元，而今年并无这一项。

“没有短板的能力组合才是穿越周期最可靠的保证。”年初招商蛇口召开2019年度业绩发布会时董事总经理蒋铁峰如是说。项目转让收益不及往年，业绩增长不够抵消，公司陷入增收不增利的情况。何以解忧?招商蛇口选择了“以卖止卖”。

10月20日，招商蛇口将旗下两家全资子公司100%股权及相关债权挂上了北交所。它们分别是，深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权及约1.38亿元债权，以及明华(蛇口)海员服务公司100%股权及约0.70亿元债权，转让底价分别约23.90亿元和17.56亿元，合计金额约41.46亿元。如果完成出让，这将为招商蛇口贡献非常可观的利润。